陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案
根据国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2005]144号）要求，结合我省实际情况，现就全省范围内开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作提出以下实施方案：
一、指导思想
制定征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。制定征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导型农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制定时依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。在实际操作中要采取多种方法进行分析测算。合理确定一定区域范围内的统一征地区片综合地价，是科学、合理确定征地补偿标准切实做好征地管理工作的关键，是当前保护农民合法权益的最重要内容，也是规范政府征收土地行为，推进依法行政的重要举措，对当前加强征地补偿安置和社会稳定工作具有重要的现实意义。
二、组织领导
统一年产值标准和征地区片综合地价（以下简称区片价）制订工作是一项关系经济发展和社会稳定的大事；是各级政府以及国土资源管理部门依法征地、合理补偿的重要依据；是规范征地行为、保护被征地群众利益的基础性工作。
为此，省厅将专门组织技术力量统一指导此项工作，并成立陕西省统一年产值和征地区片综合地价制订工作领导小组。
领导小组
组 长：马明银 省国土资源厅副厅长
副组长：喻建宏 省国土资源厅耕地保护处处长
卢 勇 省国土资源厅土地利用处处长
陈兴海 省国土资源厅地籍处处长
李文泉 省国土资源厅统一征地处处长
姚宝光 省国土资源厅资金资产处副处长
张希来 陕西省土地整理中心主任
成 员：薛高社 省国土资源厅耕地保护处副处长
吕崇德 省国土资源厅土地利用处副处长
王 文 省国土资源厅地籍处副处长
孟建新 省国土资源厅统一征地处副处长
周 峰 陕西省土地整理中心副主任
魏宏安 省国土资源厅耕地保护处主任科员
领导小组下设协调组和技术组，协调组设在省国土资源厅耕地保护处，技术组由聘请专家组成。
协调组：主要负责政策咨询，协调各市的统一年产值和区片价平衡，督促、检查此项工作的进展情况，组织评审验收等。
组 长：喻建宏 省国土资源厅耕地保护处处长
副组长：薛高社 省国土资源厅耕地保护处副处长
孟建新 省国土资源厅统一征地处副处长
张希来 陕西省土地整理中心主任
成 员：周 峰 陕西省土地整理中心副主任
魏宏安 省国土资源厅耕地保护处主任科员
张 涛 省国土资源厅耕地保护处主任科员
技术组：由省厅土地整理中心聘请的专家组成，主要 负责培训、技术咨询、指导和成果的评定等。
组 长：郑少锋 西北农林科技大学教授
副组长：崔学喜 西北农林科技大学教授
王礼力 西北农林科技大学教授
杨海娟 西北大学副教授
成 员：姚顺波 西北农林科技大学副教授
赵 凯 西北农林科技大学副教授
各市县国土资源局也要组建相应办事机构，并聘请技术人员参与此项工作。由于此项工作技术性强、时间短、任务重，各市县要切实重视加强此项工作的组织领导，确保按时、按要求完成工作任务。
三、基本原则
（一）征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以县级行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等综合因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。在制订过程中应遵循以下原则：
1、主导性原则。选择主导的地类和耕作制度进行测算，用主导农用地收益反映测算范围内的农用地客观收益。
2、适当从高原则。在依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等提高土地收益。
3、协调平衡原则。考虑土地等级状况，与当地征地区片综合地价水平相协调，与原征地补偿标准相衔接。
4、公开听证原则。根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
（二）征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗补偿费）。
区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇（建设用地规模范围内），可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。我省拟在各设区市和各设区市有条件的县选1-3个开展区片价制订工作，在制订过程中应遵循以下原则：
1、维护被征地农民合法权益原则。区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
2、同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。
3、协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。
4、公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、有关要求
（一）统一年产值标准
1、统一年产值标准分两个层次制订，一是市（县）统一年产值标准，以市（县）行政区域为基本单元制订；二是市（县）内分区域年产值标准，把市（县）划分为不同区域，确定各区域年产值标准。
2、市（县）统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡；市（县）分区域年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上形成。
3、分区域年产值标准不设地块修正体系。
4、统一年产值标准应设定基准时点，一般3－5年调整一次。
（二）征地区片综合地价
1、区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。
2、一个市（县）的征地区片价原则上控制在4?D6个级别。
3、征地区片价应设定对应的基准时点，一般3?D5年更新一次。
四、时间安排
（一）动员部署阶段（2005年11月1日－2005年11月10日）
各级国土资源部门要认真做好组织动员、制定方案、设立机构、选定技术人员和技术队伍，明确任务，落实责任，申请资金、做好人员培训工作。
（二）实施阶段（2005年11月10日－2005年12月10日）
各市（县、区）组织人员通过针对工作区域内土地年产值和征地区片综合地价的调查摸底划定不同的区片，在此基础上分别收集统计、物价、农业等部门的相关数据，经过数据审核并综合处理后汇总上报。省厅将按照要求对此阶段的主要工作情况进行抽查，并在全省范围内进行通报。
（三）报审阶段（2005年12月10日－2005年12月31日）
市级国土资源部门根据县(市、区)上报的数据，经过审核、平衡后、举行统一年产值标准和征地区片综合地价听证工作，在充分征求意见的基础上确定各个县(市、区)、不同区片的统一年产值标准和征地区片综合地价，并汇总上报省厅；省厅根据市一级上报的数据，经审核、平衡后对各县(市、区)成果进行验收、汇总上报国土资源部。
五、工作步骤
（一）统一年产值标准的步骤
1、确定年产值标准的测定范围
（1）地域范围：
各设区市、县（市、区）、建制镇土地利用总体规划确定的建设用地范围内拟征收的农用地及其他可开发整理为农用地的后备资源均需要确定统一年产值。基本农田保护区及其他法定保护区除外。
（2）测算的各类农作物范围
结合区片所处区域农作物的种植面积、种类和统计、物价部门的统计基础资料，划分农作物类别，并确定主导农作物。
2、确定主导农作物及年产量
（1）确定主导农作物
（2）确定主导农作物年产量
3、确定主导农作物的市场价格及其年收益的确定
主导农作物的年收益值通过县（区）主导农作物的年产量和当地主导农作物的市场价格确定。
4、区片统一年产值标准的确定
统一年产值标准在主导农作物年收益的基础上，考虑其他与土地相关的收益和农业投入成本等因素。其中：与土地相关收益修正系数主要根据测算范围土地多种经营水平和集约程度确定；投入成本主要受当地农业发展程度影响，其修正系数根据当地实际情况测算确定。主要农作物年产值为主要农作物平均年产量与平均价格的乘积。在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下，采用加权平均方法计算。
5、市（县）统一年产值标准的确定
市（县）统一年产值在主要农作物年产值的基础上，根据土地附加收益情况（其它种植、养殖等多种经营）适当向上调整后确定。
6、分区域统一年产值标准的确定
分区域统一年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上通过区域条件修正测算确定。
各地可以根据当地实际情况，在乡镇行政界限的基础上，综合考虑区域间的地形、地貌、主要农作物类别以及多种经营水平等因素划分区域，并确定区域条件修正系数。
（二）征地区片综合地价标准的步骤
1、确定测算范围
各设区市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内拟征收的农用地以及其他土地。征地量较大、经济条件较好的县市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内拟征收的农用地以及其他土地。根据征地需要和实际情况还可扩展到的城市郊区或更大范围。基本农田保护区、法定生态保护区、其他规定的特别保护区不在区片价测算范围内。
2、划定区片
区片划定的目的是采用一定的方法将测算范围内分为若干个区片，为测算区片价提供基础。区片划定时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。
3、测算区片综合地价
在测算区片综合地价时，要求根据实际情况选用适当的方法分别进行评估。在征地区片价原则上应在两种或两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。
4、对区片综合地价进行验证和调整
对区片价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。
5、确定征地区片价。
地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定市县初步区片价，并报省厅平衡。
6、整理与编制成果。
六、听证和验收
根据《国土资源听证规定》的有关要求，各市、县（区）对统一年产值标准和征地区片综合地价必须依法组织听证，并根据听证情况对成果进行修改后，由各市国土资源局报省厅评审验收，综合平衡。
七、结果报告和技术报告标准
（一）征地统一年产值
1、结果报告的主要内容：
（1）征地统一年产值标准基本情况说明，包括覆盖范围、区域分布、标准内涵、测算时间、基准时点等；
（2）统一年产值标准表，分区、分市（县）列出征地统一年产值标准等，表中内容包括各区域编号、年产值标准、区域范围描述等；
（3）统一年产值标准分布图（报告附图，可单独绘制大图），图中内容包括个区域、市县的界线、征地统一年产值标识、其它相关要素等，比例尺为1：5万；
（4）统一年产值标准使用说明等，结果报告要求重点突出，简明扼要。结果报告格式参见附件《统一年产值结果报告参考式样》
2、技术报告的主要内容：
（1）测算范围及其基本情况，简述测算范围的行政区划情况、土地面积、人口，以及相应的社会经济发展指标等；
（2）测算原则与依据，主要结合工作实际情况简要叙述测算的基本原则和有关引用的文件及规程；
（3）测算技术路线与方法，主要对技术路线和方法进行简要叙述；
（4）测算过程与测算结果，主要包括测算范围划定的依据及划定结果、主导耕作制度的确定过程及结果、市（县）统一年产值的确定过程及结果、区域统一年产值的确定过程及结果、市（县）统一补偿倍数的确定过程及结果。
（5）测算结果分析与应用建议，主要将测算结果与原有年产值水平进行比较，并对统一年产值结果使用的注意事项进行简要说明；
（6）测算工作概述，包括工作组织和相关人员名单等
技术报告要求重点突出，简明扼要，重点对主要的技术处理过程、指标选择过程及参数（包括修正系数）的确定过程和结果进行描述。技术报告格式参见附件《统一年产值技术报告参考式样》
（二）征地区片综合地价
1、结果报告的主要内容
（1）区片价基本情况说明，包括覆盖范围、区片分布、内涵、基准时点、测算时间、有关名词解释等；
（2）征地区片价表，分区片罗列征地区片综合地价，表中内容包括各区片编号、区片价、区片范围描述等；
（3）征地区片价分布图（报告附图、可单独绘制大图），图中内容包括各区片的界线、区片价标识、其它相关要素等，比例尺为1：5万；
（4）征地区片价使用说明。
结果报告要求重点突出，简明扼要。结果报告格式参见附件《区片综合地价结果报告参考式样》。
2、技术报告的主要内容
（1）测算范围及其基本情况，简述测算范围的行政区划情况、土地面积、人口，以及相应的社会经济发展指标等；
（2）测算原则与依据，主要结合工作实际情况简要叙述测算基本原则和引用的文件及规程；
（3）测算技术路线与方法，主要对技术路线和方法进行简要叙述；
（4）测算过程与测算结果，主要包括测算范围划定的依据及划定结果、区片的划定过程及结果、区片价的评估方法及确定结果、区片价的验证过程及调整结果；
（5）测算结果分析与应用建议，主要将测算结果与原有补偿水平进行比较，并对区片综合地价结果使用的注意事项进行简要说明；
（6）测算工作概述，包括工作组织和相关人员名单等。
技术报告要求重点突出、简明扼要，重点对主要的技术处理过程，指标选择过程及参数（包括修正系数）的确定过程和结果进行描述。技术报告格式参见附件《区片综合地价技术报告参考式样》。