今年五六月份以来，房价地价之争再起。2005年开始的房价快速上涨拉开了房价地价之争的序幕，而且房价涨得越快，争论也越激烈。但当房价下跌或保持平稳时，这个争论就销声匿迹，如2008年下半年到2009年初这段房地产市场低迷时期。由此可见，房价地价之争，其实质并不完全是探究房价与地价之间的关系，而是另有隐情。
错将现象当本质：争论转移了公众视线
成本能否决定价格，这个在经济学上简单而又基础的问题，却被用来过度渲染而吸引公众眼球。在市场经济中，价格最终是由供需决定的。成本会影响价格，但不起决定作用。这是价格形成的普遍规律。在房价构成中，地价是成本，地价当然会对房价的形成产生重要影响，但这种影响不是决定性的。同区位同品质的房地产价格会趋同，但其土地取得成本却不一定相同，甚至相差很大。开发商在2006年和2007年的购地成本是不一样的，会相差一倍甚至更大，但若同时在2008年销售，绝不会因为是在2006年低价购地而低价售房。更不用说，当市场低迷或泡沫破灭时，房价会跌破土地购买成本。由此可见，地价不是房价的根本决定因素，也不是房价上涨的根本原因。
道理非常简单，但这一问题为什么能够一而再、再而三地引起轰动，原因是多方面的。但其中有一点，就是错将现象当本质。从表面上看，在一段时期内，地价上涨，房价上涨；房价上涨，地价上涨。但从本质上看，房价和地价上涨的原因是什么呢？地价在房价构成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是资源性资产，其价格形成也要受到价值规律的制约。土地的商品属性决定了土地价格应该由市场形成。在市场经济中，政府可以调控土地市场，但不可以决定土地价格，不论是高地价还是低地价。因此，从本质上讲，不论是房价还是地价，其形成都是由市场的力量决定的。
当前，导致房地产价格再次上涨的原因是多方面的，但其中有三个方面是不容忽视的。第一是过度投资；第二是过度宽松的金融环境；第三是不合理的行业垄断。但是，房价地价之争在很大层面上淹没了这些重要的本质原因，转移了公众的视线和关注点，直接影响了寻找解决问题的有效途径。
房地产具有双重性，特别是住房，既是消费品，又是投资品。因而，既存在消费需求，又存在投资需求。当前的情况是，消费需求动力很大，但有效需求不足；投资需求实力雄厚，择机而动。不论是消费需求，还是投资需求，只要需求总量增加，就会推动房价上涨。不有效遏制过度投资需求，房价快速上涨就不可能从根本上得到解决。
房地产行业是资金密集型行业，房地产业的发展得益于也依赖于金融业的支持，但过度宽松的金融支持，会放纵不合理的消费欲望和无节制的资产价值放大。过度宽松的金融环境为房价高位运行提供了生存机会和生存空间。如果没有金融资金的鼎立支持，房价和地价都不可能由下跌走势快速转为上升态势。
企业追求利润是天经地义的。只要企业合法合规经营，就无可厚非，关键是竞争的规则要合理。房地产开发商追求利润，依据市场竞争情况决定价格也是正常之举。但由于房地产开发具有相当的门槛，因此，极容易形成行业垄断，从而形成垄断价格，获取超额的垄断利润。这就有一个问题值得深思：房地产开发的平均利润率在我国到底多少是恰当的，是5%，还是10%，或者15%，还是更高，达到30%。这一问题值得冷静地、深入地思考和分析，但恰恰又被热火朝天的房价地价之争论忽略了。有一点需要说明的是，研究合理的房地产开发利润率并不是要直接用行政手段限制开发利润，因为利润是伴随着价格在市场中形成的。寻找合理的利润率是为了通过征收土地增值税间接调节开发利润，政府可以用土地增值税收入资助兴建经济适用房和廉租房，优化房地产市场供给结构，满足更多人对中低价位商品房的消费需求而不是投资需求。
错将现象当本质：争论忽略了问题焦点
在房价地价之争中，有一类较为突出的观点，认为地价在房价构成中比重过大，土地成了地方政府的财政工具。这一观点，仍然是抓住了现象，忽略了本质。
首先，地价在房价构成中的合理比重到底应该是多大呢？有人认为，国际上地价占房地产开发成本一般为1/3左右，也有人认为是1/4左右。这个笼统的说法所提到的“国际上”，究竟是哪个国家，或是哪些国家？具有可比性吗？是人多地少的国家，还是人少地多的国家？是经济发达国家，还是经济落后国家？是处于经济起飞阶段的国家，还是处于经济稳定阶段的国家？不得而知。房地产具有鲜明的地域特征，其价格是由区域性市场形成的，类似地区的房地产才具有价格可比性。
中国幅员辽阔，地区差异性较大，不能用全国平均地价占房价的比例来衡量地价水平是否合理，即使在同一城市内，市中心与城市边缘的地价占房价比例都会有相当大的差异。通常，经济越发达地区，区位越好的地段，地价占房价的比例就越大。
其次，地价收入中相当一部分是拆迁安置费用。在高房价的市场中，被拆迁者必然会寻求较高的拆迁补偿，而较高的拆迁补偿又会因转化为较高的消费需求而推动房价上涨（注意，这里所说的推动与地价推动房价上涨的说法在机理上是不一样的），这样就会形成高房价导致高补偿，高补偿推动高房价，房价越拆越高的现象。
在房价与地价之争中，有多少人关心拆迁安置成本占房价的比例呢？如果地价占房价的比重下降，拆迁安置补偿费也会下降，较低的拆迁安置补偿费是否可行呢？因此，探讨拆迁成本与房价的互动机制可能要比谈论地价占房价的比重更紧迫更务实一些。
错将现象当本质：争论误读了竞争机制
在房价与地价之争中，有观点认为，是政府通过招拍挂出让有意推动地价上涨。招拍挂出让的实质是在土地市场中引入竞争机制，显化土地资产的市场价值。在土地招拍挂出让实践操作中，常常发生成交价格是政府确定底价的一倍、两倍甚至数倍的情况，这是市场竞争的结果。试想，在这种情况下，如果政府以底价出让土地，这部分土地收益会流入到购房人那里吗？购房人能够真正享受到这部分实惠吗？可以做一个调查，有多少宗土地是低价购入而又低价售房的。这一理想化的想法倘若能够梦想成真，房价问题解决起来就会容易多了；倘若只能是想想而不能实现，土地增值收益是归政府还是归个别购地者更好呢？当然，还有比这一问题更重要的，就是如何用好这部分收益。
房地产市场是个细分市场，高房价与低房价应同时存在。当前最重要的，不是讨论房价是涨还是跌的问题，也不是争论地价与房价谁决定谁的问题，更不是讨论土地是该招拍挂出让还是协议出让的问题，而是房价需要调整，应有涨有跌，形成合理的多层次住房供应结构。（中国人民大学商学院 俞明轩）