关于大悟县城关镇府前居委会
土地征收纠纷案件法律意见书
北京农权律师事务所北京分所接受湖北省大悟县府前居委会13户居民的委托，代理调查和处理大悟县城关镇府前居委会集体土地被征收是否合法以及提高土地征收补偿标准等问题。通过到相关部门调查和实地勘察，经集体研究，大悟县政府在农用地转为建设用地的程序及在实施土地征收过程中存在严重违法，湖北省人民政府（湖北省国土资源厅）于2008年8月29作出的《湖北省国土资源厅关于批准大悟县2008年度第1批次建设用地的函》（鄂土资函[2008]535号），批准把集体土地转为建设用地的行政行为违法，，应予撤销。被征收土地的补偿标准过低，应予提高。具体理由和法律意见如下：
一、大悟县政府在没有取得征地批准文件的情况下就已经开始实施占用集体土地，属于土地侵权行为。
二、征地报批程序违法，直接侵害了申请人即被征地农民的知情、确认权。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第(十四)条规定，“在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”而在
三、湖北省人民政府违反《土地管理法》，超越征地批准权限，批准征收基本农田。
根据土地管理法第四十五条的规定，征收基本农田的，应该由国务院批准。湖北省人民政府批准征收的集体土地为基本农田，绝大多数为菜田，村民已经实际承包耕种经营多年，并持有《农村集体土地承包经营权证书》。湖北省政府对此未予认真审查，没有查清被征收土地为基本农田，实属错误，该批准文件应予撤销。
四、确定的征地补偿标准过低，与事实不符，与法律相悖，严重损害农民合法权益。
根据查阅征地报批材料得知，府前居委会被征收的土地补偿标准仅为每亩19950元。而被批准征收的大悟县城关镇府前居委会农村集体土地绝大多数为菜地，每亩地年产值均在万元以上。根据《基本农田保护条例》第十条规定，被占用的菜地应属基本农田,而有关部门为了规避国务院审批和降低补偿标准， 在报批材料中全部是以一般耕地报批的，这种行为严重侵害了被征地农民的合法权益。按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十一）条“经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行”的规定，征地补偿应按最高标准，而按一般耕地报批，按一般耕地的年产值统计，每亩仅一千多元。导致失地农民征地补偿不能按最高标准执行。
当地政府在征地补偿上既不公告，也不与失地农民协商，如果按上述每亩19950元的标准补偿，标准过低，没有考虑失地农民的社会保障问题，失地农民所获得的补偿不能满足日常生活和二次创业，不能保持被征地农民原有生活水平，违反了不能使失地农民生活水平降低的有关规定。
另外，在征地过程中，还存在着严重的未批先占（用）甚至部分土地没有报批（少批多占）的违法情况。
为维护失地农民的合法权益，上述违法行为应该予以查处和纠正。