中国农民土地维权中心法律汇编
于我市“城中村”改造情况的视察报告
3月下旬，市政协副主席高之均带领部分经济界政协委员和有关部门负责人，对我市“城中村”改造情况进行视察，现将视察情况报告如下：
一、 我市“城中村”改造工作的基本形势
“城中村”改造是一项事关民生，涉及社会稳定和谐发展的系统工程。近年来，我市积极探索大胆实践，积累了一些成功的做法和经验。
1、初步摸索出切合我市实际 “城中村”改造之路。如泉山区对吴庄、金山等村的拆迁改造取得了很好的经验；国土局对奎东、奎西村改造实施留地安置效果良好；开发区东环办事处为整体搬迁村庄兴建标准厂房，实行开发式补偿的做法，保障了村民的长远收益；结合重点项目对“城中村”实施捆绑式改造开发模式等，初步摸索出符合我市际的路子。
2、坚持为民和法治原则，积极稳妥地推进“城中村”改造。2004年，针对城乡合部以村民为主的“城中村”拆迁改造，市政府出台了《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》的第98号令；2006年，市政府召开了由各城区、市有关部门负责人参加的“城中村”改造调研会，并由政府研究室牵头带领市有关部门到各区和外地进行考察学习，为研究制定有关政策性规定做准备；今年初，市[2007]24号“徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法”出台为“城中村”改造安置提供了政策性规定。
3、我市“城中村”改造工作任重道远。一是我市城镇化处于快速发展期，三环路内外37个行政村300多万平方米的建筑房面临改造；二是新城区、开发区建设和主城区扩张，将涉及更多村庄的改造；三是村民变市民不仅仅是住房的安置、利益调整和就业、养老等具体问题，还涉及观念的转变、文化融入、社会和谐等深层次问题。
二、 目前“城中村”改造面临的主要问题和困难
1、资金筹措压力大。由于城乡二元管理体制长期并
存，“城中村”存在的共性问题是市政基础设施和公建配套设施普遍滞后，无论是搬迁还是改造，基础设施都需要较大投入，虽然目前市、区财政都不再是吃饭财政，
但尚无充足的财力用于基础设施投入。因此，筹措资金是“城中村”改造的第一道坎。
2、近年来我市“城中村”、棚户区和项目区的私人建房管理失控，很大程度上增加了改造的难度和拆迁的成本。
3、“城中村”改造已经和将要使一部分村民变为居民。他们当中相当一部分人既无土地可耕种；又无房屋可拿去出租，同时也缺少就业技能。在城市化进程中“城中村”的农民为我市的发展做出了贡献，变为市民后理应享受城市居民的医疗保险和养老保险等社会保障。但要解决好上述种种民生问题，就我市目前的经济发展水平而言，无疑是相当困难的。
4、“城中村”改造既是城市化进程中的题中应有之义；同时，又没有现成的模式和完备的法规可循。例如，村民在集体所有的宅基地上建造住宅，如何去确定其合法性？再如，目前拆迁安置“村民”和拆迁安置市民的标准不一，其法律依据是什么？我们现行的拆迁补偿的法律、法规，与国家刚刚公布的“物权法”是否相吻合？是否有相悖的情况？这些问题都需要认真研究、通盘考虑。
三、 对“城中村”改造的几点建议
1、建立统筹机构和协调机制。建议市政府成立“城
中村”改造工作领导小组，统一协调解决“城中村”改造进程中的重大问题；设立“城中村”综合改造办公室，负责综合协调推进各区“城中村”改造的具体工作；各区成立“城中村”改造指挥部和“城中村”改造发展有限公司，作为该项工作的实施主体和责任实体。
2、尽快完善“城中村”改造方面的地方性法规。根据“物权法”及有关法律法规尽快修定、完善具有我市特色的地方性法规，使“城中村”改造工作有法可依，有章可循。为此建议市政府责成有关部门或通过公开招标，尽快制定“城中村”村民和棚户区居民房屋合法建筑面积认定管理办法，对合法建筑给予确权发证；在此基础上实行先拆违，后拆迁，以减轻压力，降低成本。
3、将“城中村”改造纳入城市整体规划。坚持市决策、区执行，市监管、区主管，市指导、区实施的改造原则，保证“城中村”改造与城市规划的互动和对接。一是可将“城中村”改造中的基础设施如地下管网、道路、绿化等与房屋建设分开实施，保证与整体规划相匹配；二是注意公共服务资源的整合布局，保障可持续发展。
4、积极探索建立适合我市实际的，“城中村”村民转变为市民的经济补偿、居住安置、就业扶持和社会保障四位一体的长效机制，保证“城中村”改造的顺利进行。建立财政激励机制。建议市级财政对拆迁安置村民在养老保障方面给予补贴，区级财政在医疗保障方面给予补贴。同时加强监管，土地收益全部用于“城中村”改造。同时制定专项政策，鼓励房地产开发企业参与“城中村”改造。
5、按照“村民自治” 的原则探索并指导成立“城中村”改造项目公司，一揽子解决村民的安置、就业、社保等问题，以减轻行政压力。
6、加大宣传力度，细化工作措施，保障“城中村”改造工作顺利有序地进展。