中国农民土地维权中心法律汇编
我国城中村改造现状与对策——以珠海市为例
四、对珠海市城中村改造出现的问题的解决方法
10月1日，《物权法》正式实施。《物权法》的实施完善了土地的征收制度，对当前正在进行的城中村改造具有重要的法律意义，为城中村改造提供了重要的法律依据。
（一）根据调查，珠海市城中村改造过程中出现的问题主要是：补偿是否合理。
对于如何保障补偿的合理，我们有以下几点建议：
1、《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”此规定明确了征收的三个条件，即为了公共利益的需要；依照法律规定的权限和程序；应当依法做出补偿。
（1）对于公共利益，现在法律上并没有明确的规定。我们认为公共利益的确定应该考虑以下要素：第一、土地的用途。被征收的土地成为国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，土地的征收为了实现大多数人的利益。确定土地的用途可以防止土地的流失。是保证征收是为了公共利益的前提。 第二、由法院对公共利益进行最后的决定。由于公共利益是一个模糊的概念，又其丰富的内涵，而且随着社会的发展，其内涵也在不断的发展，所以对于公共利益无法进行确定，也不宜对其进行确定。当土地征收的双方对公共利益的评判无法达成一致时，就要启动司法程序。因为征收行为是政府单方认定是为了公共利益的需要而进行的，当被征收人对政府行使征收权是否符合公共利益提出异议时，双方就会产生争议。此时不能有政府单方决定是否醋和公共利益，因为政府是争议的一方当事人，由其决定是否符合公共利益，不符合正当程序原则。所以要通过司法诉讼程序对此公共利益进行确定。保证决定的公正、公平。司法诉讼是人们保护其合法权益的最后保障。
（2）依照法律规定的权限和程序。首先，根据《物权法》第四十二条的规定，征收是一种政府行为。征收必须依照法律的规定，这是为了确保广大老百姓的利益所需。因为征收将直接导致人们财产所有权的移转。对村民来说，房屋是其居住和生活的根本物质基础，房屋被征收将对其生活造成很大影响，因此，“征收的权限和程序”只能由法律规定有利于保护村民的利益。第二，法律规定的程序既包括作出征收决定的程序，也包括征收决定作出后，实际拆迁和补偿的程序。目前有关这方面的规定是非常欠缺的，各地政府可以根据本地区的实际情况，在不违反法律的相关规定的情况下制定征收法，确保征收是按照法律的程序进行。在违反权限和程序作出征收决定的情况下，赋予老百姓司法救济的权利。从而更好地保护老百姓的权益。
（3）征收必须依法作出补偿。首先，农村的土地征收存在土地所有权的转移，为了确保村民的利益，《物权法》规定，征收补偿费要足额支付。其次、《物权法》强调集体土地征收中对被征收村民的社会保障费用如何安排，标准如何确定等问题。对于征收个人住宅的，还需要保障被征收人的居住问题，如拆迁和回迁时的居住问题。这就从法律上确保补偿的到位，保障广大村民的利益。
2、由于农村的土地所有权属于集体所有，土地的使用权归农民所有，根据珠海市在城中村改造过程中采取的政策。可以将土地征收与房屋拆迁相分离。即土地由政府进行征收，然后由取得开发许可的开发商进行房屋的拆迁补偿的政策。这样在确保土地收归国家所有的同时可以减轻政府财政的负担，给予村民的补偿由开发商负担。征收由政府负责，可以保证将集体土地变为国家的土地，不会造成土地的流失。开发商在取得政府的开发许可后，由开发商与村民进行补偿事项，这时开发商与村民的地位是平等的。这样可以使村民在最大限度上争取自己的利益。
3、对补偿的标准的确定要合理。由于被改造的房子的房龄、所处的地段、性质等的不同，拆迁补偿的标准也不同。针对这些情况，改造方要聘请专业的房产评估人员对被改造方的房子进行评估，结合当时市场的实际房价，确定一个合理的补偿标准。
4、政府要做好补偿监督工作。在开发商与村民确定补偿的标准并签订相应的补偿合同后，政府要对开发商进行监督，确保开发商在约定的期限内将补偿金发给村民，在约定的期限内将合格的回迁房交付给村民使用。如果开发商违反合同的规定时，政府及时做好协调工作，协调无效时，村民可以进行司法诉讼，争取自己的合法权益。
5、为了使改造更顺利地进行，政府可以根据本市的情况，结合相关的法律规定，制定出一份格式合同，供改造方和被改造方使用，由双方选择使用的条款，实行“意思自治”。格式合同的内容如下：
回迁房合同说明
1、本合同文本作为签约使用文本。签约之前，被拆迁人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2、本合同所称回迁房是指由房地产开发企业开发建设，作为________________________（具体地点）房屋被拆迁的居民的一种补偿方式。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
（1）村民迟迟拿不到房屋的现金补偿款
选择现金补偿的村民，与开发商签合同后三至四年仍得不到金钱补偿。一方面，合同经双方签字后即生效，开发商凭借生效合同即开始对房屋进行拆除，导致村民失去了一直赖以生活的居住场所；另一方面，补偿款经过开发商几年的拖延支付，目前的房价标准与当时的房价相比已经高出了原有的几倍。我们可以看到，夏村进行第一期征收的房屋是在2003年，当时补偿的房价是每平米1600元，房子早就被拆除了，但是，到现在2007年了，村民还没拿到补偿款，现在的市场普通房价也已涨到了每平米5000~6000元，如果仍按原有标准进行补偿，则使村民的利益损失重大。于是导致第一期居民的现金补偿出现问题，引发了后面第二期居民不再相信开发商的偿付能力，开发商与村民迟迟不能就合同达成协议，成为房屋征收的一道难坎。
（2）现金补偿款的标准不统一
对征收房屋的补偿，本应按照统一的标准，即每家每户都按评估部门的补偿标准进行补偿，再按各家的装修及房屋新旧程度按适当比例进行补偿，但比例不得超过必要的范围。但是现实中却出现了另外一种情况——后同意征收的村民得到的补偿款比先同意的村民的补偿款要高很多。在对一个区进行征收土地的时候，总会有一部分村民不满意合同里的补偿标准，从而一拖再拖，成为征收工作中所谓的“钉子户”，开发商最终解决“钉子户”的办法是进行高额的补偿，往往会比先前已同意征收的村民得到的补偿高至少1倍，出现了不公平的现象。这种做法带来的弊端，无疑是给以后进行征收土地的村民一种“启示”，即拖得越久，得到的补偿就会越多，既影响了整个征收工作的进度，也加大了今后开展征收工作的难度。
（3）回迁房屋与当初签定的合同内容标准不一致
珠海市在进行房屋征收的过程中，开发商与村民达成协议签定合同之后，采取的是先建后拆的政策，即在签定合同之后，开发商按照合同规定的房屋的要求进行建设，然后按期把回迁房交付予村民，村民再从自己原有的房屋里搬进回迁房，开发商再对村民原有的房屋进行拆除，双方不得随意变更、中止和解除合同。但是，可以了解到，很大部分开发商并没有按合同内容里规定的房屋要求对村民进行补偿，以山场的房屋征收为例，原村民与开发商所签定的合同里明确规定：回迁房屋设有7.3米高的架空层，且架空层属于全体居民共同享有，每栋房屋只建17层楼高，且小区外是绿化带；而开发商建设的回迁房却与合同规定大相径庭：原属全体居民享有的架空层只属于开发商所有，每栋房屋多建2层，变成19层，小区外的绿化带也被建作一条商业街。于是村民以开发商不守合同规定，擅自更改合同内容进行建设为由，拒绝从原有房屋内迁入回迁房，造成征收工作迟迟得不到开展。同时，也造成村民对开发商的信任度急剧下降，影响了后期的征收工作，成为房屋征收的又一道难坎。
（4）房屋分配出现了不公平现象
古人云：“不患寡而患不均，不患贫而患不安。”公平是最基本的权利。村民搬进回迁房之前，居住的是自家建设的房屋，是各自一栋一栋的，而回迁房是与他人共同居住在同一栋楼里，与原有的居室结构有明显的不同。依照公平原则，楼层的分配是依照抽签的方式进行的，但是，在现实中，却出现了房屋楼层分配的不公平现象。主要体现在：有些比较优质的套房，例如顶层的复式套房，不参与抽签，而是开发商私下交付予某些享有特殊身份的村民（如村长或开发商的亲戚）；另外，对于在征收过程中较迟签合同的一些村民，开发商对其抽签资格进行限定（如不予以其抽签的资格、对其抽签的顺序进行限定、借故回迁房已分配完毕，强行单方面把第一期房屋征收的村民安排在第二期的回迁房分配中等等）。如此种种不公平的现象同样给房屋征收工作带来了困难。
（5）房屋质量出现瑕疵
在房屋买卖合同中，商品房是使用年限很长的商品，其质量直接关系到买受人的生命和财产安全。保证房屋质量合格交付是出卖人依据法律规定或依据当事人的约定交付标的物的主要义务，该义务不但是约定义务，更是法定义务。根据山场部分回迁居民反映，回迁的房屋质量出现严重问题，楼梯处有大的裂缝，甚至会掉天花，居住环境十分恶劣。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
然而，开发商对回迁房屋质量有问题的处理方式是仅仅给予村民8000~10000元的修复费，让村民自行修复，至于能不能修好，给予的修复费足不足以修复，今后再出现这样的问题该任何解决则没有了下文。开发商的行为严重违反了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关内容，以致于给今后的土地征收工作蒙上阴影。
3、强制拆迁
“强制拆迁”是涉及房屋土地征收过程中出现得最频繁的一个词，强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力，迫使被拆迁人履行搬迁义务的活动。
然而，珠海市在房屋征收过程中，所谓的“强制拆迁”在开发商、村民中都由各自理解的意思，所采取的“强制拆迁”的措施也有“独到之处”。据山场村民介绍，对于尚未同意房屋征收的村民，生活过程中总是会出现电话线被偷、电线被盗的现象，最终的调查结果却并非为真正的偷盗行为，而是开发商故意剪断电话线或电线，造成村民生活的不便，以达到逼迫村民同意房屋征收的目的；此外，基于补偿问题迟迟得不到解决，部分居民在搬迁期限内拒绝搬迁，开发商进行强拆的过程中，出现行政部门的“帮衬”，村民不能理解。
根据珠海市在征收土地过程中所采的《城市房屋拆迁管理条例》第15条规定，“拆迁补偿安置协议订立以后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第17条规定，“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”。由此可见，我国目前立法中关于强制拆迁可以有以下三种情形：第一，拆迁人与被拆迁人或者承租人达成仲裁协议，仲裁委员会裁决被拆迁人应当搬迁的，拆迁人可以申请人民法院执行仲裁委员会做出的拆迁裁决。第二，拆迁人向人民法院起诉，由人民法院做出相应的判决并通过司法程序强制执行之。第三，拆迁人向行政机关申请裁决，被拆迁人或者房屋出租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，拆迁人可以申请行政机关进行强制拆迁。前两种情形中的强制拆迁属于司法强制程序，第三种属于行政强制拆迁程序。
4、文物保护
珠海在进行旧城改造中，山场旧村的文物保护受到百姓的广泛关注，北帝庙、吴家大祠堂、鲍氏祠堂均具有1000多年的历史，是珠海市文化的精华，具有非凡的历史价值，在旧城改造中如何保护相关文物，成了众人关注的焦点。
区文化局曾于2006年7月26日发表标题为《香洲区文化局在山场村文物保护工作方面取得阶段性成果》一文中写到：“为了做好山场村文物保护拆迁工作，区文化局对山场村的古建筑、精美雕塑、建筑构件一一进行实地勘测登记造册，将北帝庙申报为区级文物保护单位进行原址重点保护，实地走访旧村做好北帝庙的修缮规划方案和其他古建筑的保护拆迁方案，到市建改办、市规划局等部门查询了解招标要求和开发商的规划建设方案，多次与开发商协商旧村的文物保护拆迁事宜。目前，区文化局与开发商已达成初步共识，对区级文物保护单位北帝庙实行原址保护，对具有重要历史人文价值的22处古建筑实行保护性拆迁，并将其中青砖、雕塑、柱础、斗拱、木梁等建筑构件统一运输到指定地点进行收藏，最大可能地保护文物资源，并使其重新焕发光彩。8月1日起，一支文保专业拆除队伍将会进驻山场村对22处古建筑实行保护性拆迁，区文化局将派出专人到现场协助监督。区级文物保护单位北帝庙的保护修缮工作也已经启动，区文化局将在实施原址保护的基础上聘请专业队伍对其进行修缮。”
珠海电视台曾经在2006年8月8日报道说：“在开工之前，香洲区文化局已经对山场旧村的古文物、古建筑进行了调查摸底，并做了详细的图片、文字档案，共确定要保护和保存的古建筑22处，其中包括有1000多年历史的北帝庙、吴家大祠堂、鲍氏祠堂。香洲区文化局局长黄剑萍：‘开发商也与我们达成了一致意见，就是请专业的，有资质的拆迁队伍，来进行保护性的拆除。’搜寻记者还得知，在拆迁过程中，区文化局还会派专人到现场监督，一是防止破坏。同时还会将拆下的古建筑构件搜集整理好，运送到指定的地点保存，防止文物流失。”
但是，在2006年8月23日，珠海电视台却报道了关于山场村文物被盗的事件，当时记者调查中拨通了香洲区文化局的电话，他们证实确实存在文物被盗的情况，他们也接到了一些群众的举报。香洲区文化局唐副局长：“我们区文化局这几天在全力做这件事，在这里跑，发现有（被）拿走一些，我们现在就是贴了一些告示，让大家不要动，然后就是有一个情报网，一有消息就会下去。”
然而，我们在调查中却发现，吴家大祠堂、鲍氏祠堂已完全被拆除，只留下一地的黑砖，里面的文物何去何从不得而知，剩下的北帝庙孤零零地立于一堆废墟当中，北帝庙的门口也遭到一定程度的毁坏。据当地村民也证实，山场村刚开始拆除村民房屋时，就发现有盗贼盗取文物的现象，他们也曾经向上面反映过，但结果不了了之。后来到拆除吴家大祠堂、鲍氏祠堂就更加戏剧性，光天化日之下，开发商没有经任何部门审批就开始了拆除工作，现在的北帝庙，是村民手拉手围在北帝庙前才保护下来的。
珠海市的千年文化遗产就在轰隆隆的推土机声中化为乌有，政府部门所谓的“文物保护”也只是一纸空谈，没有实际的履行意义，如此大规模地对文物进行破坏，国有资产遭到严重流失，到现在也没有相关部门对此作出解释和承担相应的责任，如果还不出台相应的政策给予规范，珠海市在旧城改造中对于文物的保护措施着实令人担忧。
三、对珠海市城中村改造出现的问题的分析
针对上述问题，我认为主要是有以下原因：
1、我国城中村土地所有权归属混乱导致法律适用错位。
根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。而这样就造成了“城中村”土地既有国家所有又有集体所有，在改造过程当中，应当区别对待，但是，开发商、政府往往忽视城中村土地的归属，或者认识混乱，而采用“一刀切”的做法，把城中村土地都归类为国有土地，导致法律适用的错位。
2、政府角色混乱。
在城中村改造过程中，政府过度介入，行政许可、管理、裁决、执行，扮演多重角色，导致混乱。在今年10月1日之前，珠海市城中村改造的法律依据都是《城市房屋拆迁管理条例》，其中第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”第17条：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”政府既是是否给予房屋拆迁许可的初始界定者，同时也是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者。这样政府就具备了双重的身份，自我裁断自身行为的合法性，显然是不符合情理的。
政府角色出现混乱状态，政府批准拆迁并把拆迁工作交付给取得许可证的开发商，开发商无法拆迁时向政府申请裁决，政府执行强制拆迁，从外界的眼光来看这个处理模式，政府就是开发商的后盾，从而影响政府的公信力。
3、法律规定缺失和不足。
城中村改造涉及的问题比较复杂，要涉及行政区划、户籍、集体财产处置、规划、建设、农民的生活来源和社会保障等诸多内容，城中村改造需要有关的法律和政策依据。但是，当前对于什么时候改造城中村，如何改造城中村，谁来组织改造城中村缺乏明确的法律政策依据。
《城市房屋拆迁管理条例》是违宪的。2001年《拆迁条例》规定的法定拆迁事由是“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目顺利进行”。 2004年宪法修正案规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实施征收或者征用并给予补偿。”拆迁条例中拆迁的范围明显超出公共利益的范围，同时这种规定是偏向拆迁当事人的。在不平等和违宪的规章指导下的城中村改造必然会导致一系列的问题。
在城中村改造中，最受关注的是补偿问题。补偿是否适当及时决定了城中村改造的进程，但是我国目前并没有一套完整的法律规范补偿。而这种缺失留给了开发商极大的空间，为了赚取更大的利润，降低补偿标准，迟迟不交付补偿金等问题接踵而至。
目前，珠海市城中村改造的模式是一种市场化模式，即市场发挥主导作用，让开发商和村民处于平等的合同双方当事人地位。因此在房屋拆迁过程中存在民事法律关系，包括：拆迁人与被拆迁人协商拆迁补偿，签订拆迁补偿协议的合同关系；被拆迁人不同意拆迁方案达不成拆迁协议向法院提起民事诉讼；拆迁人拆迁中侵犯被拆迁人合法权益的侵权法律关系。因此，当开发商与村民集拆迁合同产生纠纷，开发过程中拆迁方侵害村民合法权益时，村民可诉之于法律，从民事诉讼途径解决问题。但在我国司法实践中，根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置协议提起民事诉讼应否受理问题的批复》其中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，就补偿争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”一方面法律赋予了村民诉讼的权利，另一方面法律又制止村民的诉讼，法律的这种矛盾剥夺了村民诉讼的权利，剥夺了村民对抗开发商非法行为的法律武器，致使村民处于一种无力自救的地位，不得不令人怀疑政府与开发商的关系。
4、村民的弱势地位
村民在城中村改造过程中始终处于弱势地位。从一开始，政府决定城中村改造的范围，就不需要征得村民的意见，选择哪个开发商也是由政府说了算，村民处于完全被动的地位。关于补偿问题，村民可以与开发商协商，看似双方地位平等了，其实不然。因为这种谈判基于政府已经将这块土地列入拆迁的范围，无论最终补偿多少，有一个结果是不变，就是这块土地必须要拆迁。这样不拆不拆还需拆，从前提上，两者地位已经不平等，村民颇有一种肉在砧板上的感觉。从经济上来讲，两者的地位的差距就更大了。开发商拥有的资产与村民的资产相比，村民明显处于弱势，姑且不去计较《拆迁条例》对诉讼权利的封锁，即使将这种权利赋予村民，村民也没有足够的财力与强大的开发商对抗。村民的这种弱势地位是造成城中村改造种种不合理问题的一个主要原因。
5、部分村民抵触城中村改造
部分城中村的村民对城中村改造有着极大的抵制情绪。城中村的村民对于自己生活的村庄有故土难离的依恋之情，同时，城中村改造影响了其生活规律，特别是影响了其经济来源。部分村民可以从事租房和其它低投入的经营方式，获得稳定的生活来源。城中村改造对于村民的生活习惯和经济来源有着很大的冲击，同时改造后回迁的房屋是城市房屋，各种的费用随之而来，部分村民无法接受，因此对城中村改造有很大的抵触情绪。也有的农民在改造过程中人为地设置阻力，以便从城中村的改造中获得比较多的补偿。再者部分居民对于城中村改造不了解，对于政府进行城中村改造的目的存在怀疑，认为政府与开发商一同牟取暴利，因此故意抬高补偿的标准，致使补偿协议无法达成。
6、缺乏对开发商的合理监督
目前珠海市城中村改造采取的是市场化模式，由市场主导，市场本身存在缺陷，需要政府的调控和监管才能克服其缺陷，但是就目前情况而言，珠海市城中村改造缺乏有力的监管，放任开发商，致使开发商游走在法律政策之外的空间，谋取利润损害村民利益，例如降低补偿标准，房屋质量较低、违法拆迁等情况。城中村改造引入市场，但是其实质终究不是一种纯粹的商业行为，不只是单纯的拆迁和建房，而是切切实实地把村民转变成为城市居民，从居住环境、身份、社会保障等方面，因此政府有理由而且必须对开发商的行为进行监督，只有让开发商的改造行为处于政府的监督之下，才能切实地保障城中村改造的顺利进行，才能保障村民的利益。
7、拆迁过程中缺乏文物保护意识
在拆迁过程中，出现了文物建筑当成废旧房屋拆迁的情况，一方面是因为是拆迁前政府相关部门没有做好相应的保护工作和前期规划，另一方面是因为开发商为拆迁和建筑方便，对所有房屋不分情况一律拆除，两者都缺乏对于文物保护意识。我国农村有着悠久的历史，其中包含着丰富的历史文物资源，在城中村改造过程中不得不注意保护。
8、强行拆迁的适用泛滥
《城市房屋拆迁管理条例》第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”第17条：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”从这两条规定可以看出强行拆迁并没有一个标准，只要经当事人申请，由拆迁管理部门裁决之后，就可以强行拆迁。强行拆迁是一项强制性措施，属于行政强制，它是行政机关排除来自公民、组织阻力的一种工具，是行政机关权力行使的最后手段，对于公民权益有一定的伤害，不到迫不得已不能使用，但是强行拆迁作为一项强制措施，它的执行泛滥，这样一方面损害了村民的意志，另一方面也会造成村民对国家相关部门和法律的不信服和厌恶情绪，不利于国家的发展。
四、对珠海市城中村改造出现的问题的解决方法
10月1日，《物权法》正式实施。《物权法》的实施完善了土地的征收制度，对当前正在进行的城中村改造具有重要的法律意义，为城中村改造提供了重要的法律依据。
（一）根据调查，珠海市城中村改造过程中出现的问题主要是：补偿是否合理。
对于如何保障补偿的合理，我们有以下几点建议：
1、《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”此规定明确了征收的三个条件，即为了公共利益的需要；依照法律规定的权限和程序；应当依法做出补偿。
（1）对于公共利益，现在法律上并没有明确的规定。我们认为公共利益的确定应该考虑以下要素：第一、土地的用途。被征收的土地成为国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，土地的征收为了实现大多数人的利益。确定土地的用途可以防止土地的流失。是保证征收是为了公共利益的前提。 第二、由法院对公共利益进行最后的决定。由于公共利益是一个模糊的概念，又其丰富的内涵，而且随着社会的发展，其内涵也在不断的发展，所以对于公共利益无法进行确定，也不宜对其进行确定。当土地征收的双方对公共利益的评判无法达成一致时，就要启动司法程序。因为征收行为是政府单方认定是为了公共利益的需要而进行的，当被征收人对政府行使征收权是否符合公共利益提出异议时，双方就会产生争议。此时不能有政府单方决定是否醋和公共利益，因为政府是争议的一方当事人，由其决定是否符合公共利益，不符合正当程序原则。所以要通过司法诉讼程序对此公共利益进行确定。保证决定的公正、公平。司法诉讼是人们保护其合法权益的最后保障。
（2）依照法律规定的权限和程序。首先，根据《物权法》第四十二条的规定，征收是一种政府行为。征收必须依照法律的规定，这是为了确保广大老百姓的利益所需。因为征收将直接导致人们财产所有权的移转。对村民来说，房屋是其居住和生活的根本物质基础，房屋被征收将对其生活造成很大影响，因此，“征收的权限和程序”只能由法律规定有利于保护村民的利益。第二，法律规定的程序既包括作出征收决定的程序，也包括征收决定作出后，实际拆迁和补偿的程序。目前有关这方面的规定是非常欠缺的，各地政府可以根据本地区的实际情况，在不违反法律的相关规定的情况下制定征收法，确保征收是按照法律的程序进行。在违反权限和程序作出征收决定的情况下，赋予老百姓司法救济的权利。从而更好地保护老百姓的权益。
（3）征收必须依法作出补偿。首先，农村的土地征收存在土地所有权的转移，为了确保村民的利益，《物权法》规定，征收补偿费要足额支付。其次、《物权法》强调集体土地征收中对被征收村民的社会保障费用如何安排，标准如何确定等问题。对于征收个人住宅的，还需要保障被征收人的居住问题，如拆迁和回迁时的居住问题。这就从法律上确保补偿的到位，保障广大村民的利益。
2、由于农村的土地所有权属于集体所有，土地的使用权归农民所有，根据珠海市在城中村改造过程中采取的政策。可以将土地征收与房屋拆迁相分离。即土地由政府进行征收，然后由取得开发许可的开发商进行房屋的拆迁补偿的政策。这样在确保土地收归国家所有的同时可以减轻政府财政的负担，给予村民的补偿由开发商负担。征收由政府负责，可以保证将集体土地变为国家的土地，不会造成土地的流失。开发商在取得政府的开发许可后，由开发商与村民进行补偿事项，这时开发商与村民的地位是平等的。这样可以使村民在最大限度上争取自己的利益。
3、对补偿的标准的确定要合理。由于被改造的房子的房龄、所处的地段、性质等的不同，拆迁补偿的标准也不同。针对这些情况，改造方要聘请专业的房产评估人员对被改造方的房子进行评估，结合当时市场的实际房价，确定一个合理的补偿标准。
4、政府要做好补偿监督工作。在开发商与村民确定补偿的标准并签订相应的补偿合同后，政府要对开发商进行监督，确保开发商在约定的期限内将补偿金发给村民，在约定的期限内将合格的回迁房交付给村民使用。如果开发商违反合同的规定时，政府及时做好协调工作，协调无效时，村民可以进行司法诉讼，争取自己的合法权益。
5、为了使改造更顺利地进行，政府可以根据本市的情况，结合相关的法律规定，制定出一份格式合同，供改造方和被改造方使用，由双方选择使用的条款，实行“意思自治”。格式合同的内容如下：
回迁房合同说明
1、本合同文本作为签约使用文本。签约之前，被拆迁人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2、本合同所称回迁房是指由房地产开发企业开发建设，作为________________________（具体地点）房屋被拆迁的居民的一种补偿方式。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6、在签订合同前，开发商应当向被拆迁人出示应当由开发商提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
回迁房合同
（合同编号： ）
合同双方当事人：
开发商：_________________________________________________________
注册地址：_______________________________________________________
营业执照注册号：_________________________________________________
企业资质证书号：_________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：_______________________
邮政编码：_______________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________
邮政编码：____________________联系电话：________________________
委托代理机构：__________________________________________________
注册地址：______________________________________________________
营业执照注册号：________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：______________________
邮政编码：______________________________________________________
被拆迁人：________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________
地址：__________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：______________________
【委托代理人】【 】姓名：____________________国籍：_____________
地址：__________________________________________________________
邮政编码：______________________电话：__________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，被拆迁人和开发商在平等、自愿、协商一致的基础上就回迁房达成如下协议：
第一条 项目建设依据。
开发商以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
开发商经批准，在上述地块上建设回迁房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。
________________________________________________________________________________________。
第二条 被拆迁人取得该回迁房的方式
被拆迁人通过抽签的方式，取得该房，抽签经过及结果经___________公证处现场公证，公证人为___________、___________。
第三条 该回迁房的基本情况。
被拆迁人所抽取的回迁房（以下简称该回迁房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该回迁房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该回迁房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该回迁房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
________________________________________________________________________________________。
_________________________________________________________________________________________。
第四条 被拆迁人原住房的基本情况
原住房位于____________________________________________________，总面积为__________________平方米，经________________________________________（部门）勘测，评估所得原住房共值（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整，其中包括装修费用（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
____________________________________________________________________________________ 。
第五条 计价方式与价款。
该回迁房单价为（___________币）每平方米__________元，总面积为________________平方米，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
_________________________________________________________________________________________。
第六条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
回迁房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）________________________________________________________________________________；
（2）________________________________________________________________________________；
（3）________________________________________________________________________________；
（4）________________________________________________________________________________。
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，被拆迁人有权退房。
被拆迁人退房的，开发商在被拆迁人提出退房之日起30天内一次性补偿被拆迁人原住房价值总额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整，并按_____%作为违约金进行补偿。
被拆迁人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由被拆迁人补足；超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归被拆迁人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还被拆迁人；绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还被拆迁人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第七条 付款方式及期限。
被拆迁人原住房的价值总额高于该回迁房的价值总额的，由开发商负责补偿被拆迁人差价（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。开发商自房屋交付之日一次性支付差价。
该回迁房价值总额高于被拆迁人原住房的价值总额的，由被拆迁人交纳给开发商差价（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
被拆迁人按下列第__________种方式按期付款：
1、一次性付款
_______________________________________________________________________________________。
2、分期付款
_______________________________________________________________________________________。
3、其他方式
_______________________________________________________________________________________。
第八条 逾期付款的违约责任。
【开发商】【被拆迁人】如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，【开发商】【被拆迁人】按日向开发商支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，【开发商】【被拆迁人】有权解除合同。【开发商】【被拆迁人】解除合同的，【开发商】【被拆迁人】按累计应付款的_____%向开发商支付违约金。【开发商】【被拆迁人】愿意继续履行合同的，经【开发商】【被拆迁人】同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，【开发商】【被拆迁人】按日向【开发商】【被拆迁人】支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2._____________________________________________________________________________________。
第九条 交付期限。
开发商应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的回迁房交付被拆迁人使用：
1．该回迁房经验收合格。
2．该回迁房经综合验收合格。
3．该回迁房经分期综合验收合格。
4．____________________________________________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且开发商在发生之日起_____日内告知被拆迁人的；
2、____________________________________________________________________________________；
3、____________________________________________________________________________________。
第十条 开发商逾期交房的违约责任。
除本合同第九条规定的特殊情况外，开发商如未按本合同规定的期限将该回迁房交付被拆迁人使用，按下列第______种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过_____日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向被拆迁人支付万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，被拆迁人有权解除合同。被拆迁人解除合同的，开发商应当自被拆迁人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按被拆迁人累计已付款的_____%向被拆迁人支付违约金。被拆迁人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向被拆迁人支付万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2. ________________________________________________________________________________。
第十一条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到被拆迁人所购回迁房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知被拆迁人：
（1）该回迁房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2）________________________________________________________________________________；
（3）________________________________________________________________________________；
（4）________________________________________________________________________________；
（5）________________________________________________________________________________；
（6）________________________________________________________________________________；（7）________________________________________________________________________________。
被拆迁人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。被拆迁人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。开发商未在规定时限内通知被拆迁人的，被拆迁人有权退房。
被拆迁人退房的，开发商须在被拆迁人提出退房要求之日起_____天内补偿被拆迁人原有住房价值总额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
被拆迁人不退房的，应当与开发商另行签订补充协议。
________________________________________________________________________________。
第十二条 交接。
回迁房达到交付使用条件后，开发商应当书面通知被拆迁人办理交付手续。双方进行验收交接时，开发商应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购回迁房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被拆迁人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
由于被拆迁人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
________________________________________________________________________________。
第十三条 开发商保证销售的回迁房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因开发商原因，造成该回迁房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由开发商承担全部责任。
________________________________________________________________________________。
第十四条 开发商关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
开发商交付使用的回迁房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，被拆迁人有权要求开发商按照下述第______种方式处理：
1.开发商赔偿双倍的装饰、设备差价。
2. ________________________________________________________________________________。
3. ________________________________________________________________________________。
第十五条 开发商关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
开发商承诺与该回迁房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1．________________________________________________________________________________；
2．________________________________________________________________________________；
3．________________________________________________________________________________；
4．________________________________________________________________________________；
5．________________________________________________________________________________。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1．________________________________________________________________________________；
2．________________________________________________________________________________；
3．________________________________________________________________________________。
第十六条 关于产权登记的约定。
开发商应当在回迁房交付使用后______日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，被拆迁人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：
1. 被拆迁人退房的，开发商在被拆迁人提出退房之日起30天内一次性补偿被拆迁人原住房价值总额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整，并按_____%作为违约金进行补偿。
2．被拆迁人不退房，开发商按该回迁房价值总额的______%向被拆迁人支付违约金。
3．______________________________________________________________________________ 。
第十七条 保修责任。
被拆迁人购买的回迁房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。开发商自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
被拆迁人购买的回迁房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在回迁房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应当履行保修义务。因不可抗力或者非开发商原因造成的损坏，开发商不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
____________________________________________________________________________________。
第十八条 双方可以就下列事项约定：
1、该回迁房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________；
2、该回迁房所在楼宇的外墙面使用权___________________________________________________；
3、该回迁房所在楼宇的命名权_________________________________________________________；
4、该回迁房所在小区的命名权_________________________________________________________；
5、_________________________________________________________________________________；
6、_________________________________________________________________________________。
第十九条 被拆迁人的房屋仅作__________________使用，被拆迁人使用期间不得擅自改变该回迁房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，被拆迁人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该回迁房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
开发商不得擅自改变与该回迁房有关联的公共部位和设施的使用性质。
____________________________________________________________________________________。
第二十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：
1.提交____________仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
第二十一条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
第二十二条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十三条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
开发商______份，被拆迁人______份，______份，____________份。
第二十四条 本合同自双方签订之日起生效。
开发商（签章）： 被拆迁人（签章）：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
（签章） 【 】：
（签章）
______年______月______日 ______年______月______日
签于 签于
附件一： 房 屋 平 面 图
附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件三： 装饰、设备标准
1．外墙：
2．内墙：
3．顶棚：
4．地面：
5．门窗：
6．厨房：
7．卫生间：
8．阳台：
9．电梯：
10．其他：
附件四：合同补充协议
6、保证回迁房的质量。 调查中发现，某些开发商为了经济利益，建造的回迁房质量差，对村民的财产和人身安全造成威胁。为了保证回迁房的质量，政府应在回迁房验收时聘请专业的人员对回迁房进行验收并派村民代表对验收工作进行监督，发现质量不合格的，村民可以要求开发商赔偿相应的损失。当村民与开发商无法达成赔偿协议时，村民可以通过司法诉讼途径保护自己的利益。
（二）文物的保护问题。
文物是一种不可再生的资源，而且是一个国家重要的历史文化遗产，所以在进行城中村改造过程中要注意保护改造范围内涉及的文物。根据《中华人民共和国文物保护法》第16、17、18、19、20条的有关规定，在文物保护范围内进行进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的要经过相关部门的批准。未经批准，擅自在在文物保护范围内进行进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，根据《中华人民共和国文物保护法》第65、66条的规定承担相应的法律责任。
（三）改造的后续问题
城中村改造完成后，集体所有的土地就会变为国家所有，村民就会成为居民。除此之外，被改造的农民的就业、生活方式、心理等方面也会发生变化。为了农民顺利过渡为村民，农村转化为城市，应该注意做好以下的工作：
1、处理好农民转为居民后的就业安置问题。由于被改造的居民很多是城市中无工作的人员，而且大部分农民是出租自己的房屋，并以房租成为其主要的生活来源。农民会担心自己日后的生计问题。对于此问题，可以采取以下的措施：（1）要建立“城中村”的人员失业登记和就业服务制度。在撤村建居的同时，建立完善劳动社会保障服务体系，负责做好“城中村”农民转为居民的失业登记、就业登记和就业推荐工作。（2）坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针，解决好农民转为居民的就业问题。要鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农民转为居民劳动力。各类企业招用农民转为居民劳动力参照企业招用下岗职工的奖励政策进行奖励。（3）鼓励农民转为居民自主创业。农民转为居民自主创办民营企业或从事个体工商经营的，可享受民营企业优惠政策和城镇下岗职工自主创业同等优惠政策。（4）多渠道筹措农民转为居民劳动力职业技能培训和就业补助资金。在征地安置补偿费中提取一部分用于农民转为居民劳动力职业技能培训和就业援助；市政府、城区政府分别从本级财政安排专项资金用于农民转为居民劳动力的职业技能培训和就业援助，市、城区政府安排的职业技能培训和就业援助资金，每年列入财政预算，实行专款专用，不足部分由城区给予补足。
2、加快建设社会保障体系。农民转为居民后享有与城市居民相同的权利。建立与完善他们的养老、医疗、失业等社会保险制度，实现与城镇技工社会保险接轨，“城中村”改造时应当从集体资产中预留给被改造方的社会保障经费。农民转为居民后的劳动力和集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险。男年满60周岁、女年满55周岁的农转非人员，则由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城市低保条件的农民转化为居民全部纳入城市最低生活保障体系，做到应保尽保。
3、对村民进行教育培训，提高村民的素质修养。城中村的改造不仅要从生活环境、居住环境、管理制度上进行改造，更重要的是要对村民进行改造。只有形式和内容都进行了相应的改造，才是真正地完成城中村的改造。由于大多数的村民只有初中文化的程度，有的甚至只有小学文化程度，要做好农民转为居民，使农民真正适应城市的生活，必须对其进行合适的教育培训，包括文化知识、就业培训、技能培训等，切实提高村民的素质修养，避免村民称为城市中出现大量游手好闲的人员，浪费了城市人李资源的极大浪费，加重城市的负担。
4、集体经济的改制问题。为了解决城中村居民失去土地的后顾之忧，在政府指导下，对村集体经济实行现代股份制企业改造，成立股份制公司，实现村集体经济资产的保值、增值，盈利一部分以分红的形式发给村民，一部分用来建立村民社会保险基金，为村民提供医疗、养老、失业、子女教育等社会保险及公共福利开支，一部分用来设立教育培训基金和风险创业基金，政府将村民重新纳入培训教育计划，创建培训教育基地，对村民实施就业技能培训及创业基础培训。通过采取市场化操作，为村民提供风险创业基金。城市政府应对这类公司提供有关优惠政策。