中国农民土地维权中心法律汇编
“城中村”改造：以人为本 规划先行
近年来，随着城市化进程的加快，使一些处于城郊的村庄融入城区。城郊结合部成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，形成了所谓的“城中村”。
遵循“以人为本、规划控制、分类指导、逐步推进”的原则，通过政府宏观调控与市场调节相结合的运作方式，结合新农村建设，推动“城中村”的改造。
“城中村”改造：四种基本方式可行
第一，在每年编制出让地块时，结合危旧房改造，优先考虑“城中村”改造地区，集中对该区域进行研究后，从规划指标上给予一定优惠，以吸引开发商对地块开发的兴趣。第二，开发政府性项目。对一些具有一定文化底蕴的地区，规划为城市特色区域，并结合城市基础设施的建设将这些地区综合规划，以达到改造“城中村”的目的。第三，配合市政道路的建设，拆除沿路两侧的“城中村”。这种做法可有效提高周边地块的土地价值，以促进周边“城中村”的改造工作。第四，属地改造。在统一规划的前提下，以所属的乡镇政府部门负责统一改造。各乡镇或开发区建立相应的投资公司参与整个“城中村”改造的开发工作，可以将获得一定的利润作为政府的回报。这样一方面提高了基层部门改造“城中村”的积极性，同时对区域范围内的建设带来良性循环，加速完成整个区域的基础设施改造工程。
规划先行，政策保障：民生工程需多方参与
“城中村”改造是一项民生工程，它需要多方参与，正确的对策与措施关系到“城中村”改造工作进程，关系到社会的稳定，关系到弱势群体的保护。
首先，高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市用地功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价的引领作用。要将已形成“城中村”地区的改造纳入城市规划建设中，对城市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区以及其他重要地区必须优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，作为地价出让转让和规划管理地依据。规划要超前并公之于众，以增强政府经营土地资产的计划性，也便于投资者决策、监督，更有利于得到“城中村”广大居民的理解和支持。
其次，完善和落实政策保障措施。明确产权确认政策，对村内建筑进行摸查，区分不同类型的房屋进行登记造册，对一户多宅、一宅超面积、经营用房、非村民建房等进行相应的注记，作为拆迁时产权确认和补偿的依据；调优拆迁补偿政策，在拆迁补偿上对于村民建房、自用住宅、历史建房一般考虑按拆迁面积“拆一补一”甚至更优惠的补偿政策，对于非村民建房、超标准、超批准面积建房、经营用房、不同时期建房也考虑到历史的实际情况给予适当的经济补偿，但不宜做产权调换；调低税收政策，对“城中村”改造拆迁中的原村集体经济组织和村民的复建房屋应免收土地出让金和市政建设配套费，其他与“城中村”改造拆迁相关的税费在实际操作中也应予以适当的减免；调高土地出让政策，政府适当收缩其他土地供给，引导开发商积极关注“城中村”改造。
体制控制，观念改造：避免“城中村”再生
当前的“城中村”改造面临巨大的困难，也许需要费尽周折，甚至必须要牺牲少数人的利益。然而，比“城中村”改造工作意义更深远的另一个任务却尚未引起社会各界的足够重视，即改造之后如何建立一个有效的政策体制控制新的“城中村”产生。
在进行“城中村”改造消灭违法私房的同时，还必须转变村民的观念。不仅给已经实施改造的“城中村”村民灌输新思想，而且要提前对仍在发展演变的“城中村”村民进行教育培训，让即将被城市发展包围的准“城中村”和其他所有农村村民掌握知识技能，促进人民生活质量的提高。政府有责任也有能力为村民提供外在动力，比如就业岗位、工作机会、受教育途径，以及为村集体经济提供更广阔的发展空间和新的增长点等。“城中村”村民只有摆脱了对土地和出租房的依赖，才能真正融入城市，“城中村”才会真正实现改造。
来源：中国建设报