中国农民土地维权中心法律汇编
河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见
各省辖市建委、规划局、房管局：
随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展，现就加快推进城中村改造工作提出如下意见。
一、正确认识城中村改造的重要意义
城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面。处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。
二、城中村改造的指导思想
坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，统筹考虑村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，提高城中村土地的集约利用水平，保护村民合法利益，兼顾各方利益，将城中村改造成现代化城市社区。
三、城中村改造的任务与目标
根据省政府工作要求，力争到2010年年底前所有省辖市全部完成城中村改造任务。城中村的改造要按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平、有利于经济发展和社会进步、有利于提升城市品位和整体环境的标准，全面推进。通过改造，达到居住区公共设施基本完善，居民住房条件明显改善，市容市貌明显改观，城市基础设施水平明显提高的目标。
四、城中村改造的基本原则
（一）统一规划。按照城市总体规划的要求实行统一规划、成片开发、配套建设。改造规划经批准后，根据各村（居）实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。
（二）政府引导。城中村改造涉及到各方面的利益，必须加强政府引导，通过建立相互协调、相互促进的制度和政策，调动各利益主体支持和参与城中村改造的积极性。各市政府有关部门要加强调查研究，广泛听取各方面意见，制定出相关具体政策和办法，确保城中村改造工作规范有序进行。
（三）市场运作。要根据各村（居）的实际情况，制定切实可行的措施，统筹考虑各方面的利益，充分调动市辖区、街道、村（居）和村（居）民的积极性，在政府引导的基础上，促使各相关主体走市场化运作的路子，充分利用市场资源和市场手段，加快推进城中村改造，降低改造成本，提高改造效益。
（四）分步实施。实施城中村改造是一项艰巨的任务。要坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造顺利进行与社会和谐稳定。
五、城中村改造的主要措施
（一）搞好调查摸底。各省辖市应当对城中村的有关情况进行调查统计。调查统计的内容主要包括需要改造的城中村数量，各个城中村占地面积、建筑面积、户数以及人口数。根据省政府的要求与部署，制定城中村的改造方案与计划。
（二）出台相关优惠政策。优惠政策应当涉及除国家和省明文规定不得减免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费的征收，有关市政府规定权限范围内经营服务性收费的征收，建设安置房和非盈利性公共事业用房有关规费的征收；也可以包括对启动早、改造快的城中村改造项目给予的鼓励和奖励，以及土地一级开发单位采用一级开发模式对城中村进行整体连片开发的鼓励和奖励；另外，城中村改造优惠的安置房与配套商品房开发面积的比例也应当明确。这些优惠政策应分项列明。
（三）明确改造程序与方案。城中村改造应明确程序。可以由条件成熟的村（组）提出申请，具体实施的部门对该村进行调查之后，会同有关部门拟定改造方案和土地储备方案，经村民同意，上级部门审核之后，予以公示。
城中村改造应明确改造方案。改造方案包括社区委员会设立方案、资产核资方案、改造规划方案、资金筹集方案、拆迁安置补偿方案等。改造方案经同意及审批后，组织实施。
城中村改造应当明确改造主导主体。村集体主导的，由村组自行筹集资金进行改造，开发商参与；开发商主导的，由开发企业筹集资金进行市场化运作改造；政府主导的，由有关部门统一进行拆迁改造。改造在统一规划的前提下，可以一次性改造，也可分步实施。
（四）编制改造规划。按照《城乡规划法》要求，将城中村改造统一纳入城市规划、建设与管理体系。要根据城市总体规划、住房建设规划（计划）编制城中村改造总体规划。统筹规划城市建成区与城中村基础设施和公共服务设施。完善城中村所在地区的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、供热、垃圾收集等基础设施系统。要根据批准的城市总体规划和工作要求，依据国家相关规范和标准，结合本地情况，经过科学论证和规定的程序审查，制定适宜城中村整治、改造的技术规定，指导规划与建设，保障公共安全。城中村改造规划的编制与实施应采取公众参与的方法。规划草案应当予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求群众的意见；城中村改造规划实施前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
（五）制定拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应经过村民（股东）大会或代表大会讨论通过。在实施拆迁前，要正式签订拆迁补偿安置协议。拆迁协议应载明下列内容：被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；补偿方式、安置补偿标准和结算方式；安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；违约责任和解决争议的方式。
拆迁补偿方案也应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供拆迁人自由选择。城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准应公示，并经村民会议讨论通过。
（六）依法处理违法建筑。本着公平、合理和有利于解决矛盾的原则依法处理违法建筑问题。
（七）开展拆迁信访评估。信访评估工作必须遵照省委、省政府的《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行信访评估的意见》（豫发〔2007〕22号）及建设厅的《河南省建设厅关于开展城市房屋拆迁信访评估工作的通知》（豫建住房〔2007〕40号）执行，切实维护群众的根本利益，从源头上预防和解决拆迁信访突出问题，维护社会稳定，努力建设和谐社会。
（八）拓宽融资渠道。拓宽社会各方面资金投资于城中村公共产品和服务的渠道，积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入到城中村改造中来，不断完善城中村地区的基础设施和公共服务体系。
六、切实加强城中村改造工作的组织领导
加强对城中村改造工作的领导。城中村改造是一项系统的社会工程、民心工程。各市要成立城中村改造工作领导小组，负责对城中村改造工作进行具体指导和协调。城市人民政府建设、规划、房管等部门要在各地区政府的统一领导下，切实提高认识，认真履行职责，要以制度创新为动力，充分运用法律手段，依靠市场机制的作用和必要的行政措施，切实做好城中村改造工作。