中国农民土地维权中心法律汇编
新城区三府湾城中村改造案例探析
城中村是城市化发展过程中，城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾产物，它是我国大中城市中的一种普遍现象。城中村是指在城市总体规划内仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，城中村改造涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，它是一项极其复杂的系统工程。城中村改造对于提高群众的生活质量，提升城市形象有着重要的作用，它是一项造福于民的民心工程。
百年老村三府湾，始建于清代，因陕西府都的三名文官曾建府邸于此而得名。三府湾隶属新城区农村工作局管辖，位于长缨西路与华清路之间，与闻名西北的康复路综合批发市场、锦绣鞋城、贝斯特精品广场、多彩西部商城、西部皮具箱包城等多家商业中心毗邻。优越的地理位置，使这里成为社会财富生长涌流的阳光地带。
当历史的车轮碾过昔日的沧桑，古城西安在时代的更替中发生着日新月异的变化。置身于商业黄金地段的三府湾村因土地日渐减少，村民逐渐以房屋出租为主要收入，成为城市中不再种田的农民。他们面对的是文明和繁华的城市，却依然生活在农耕文化传下来的种种风俗和观念的农村。日趋狭窄的街道、拥挤的建筑、坑坑洼洼的路面、参差不齐的楼房、令人担忧治安状况，三府湾村同样呈现出了人口密度大、人员结构复杂、安全隐患多、居住环境差等这些典型的城中村特点。现代化的大都市应是物质文明和精神文明高度发达、城市功能齐全、环境优美的文明城市，而“城中村”的存在和蔓延己严重威胁到现代城市的进一步发展，城中村改造大势所趋，民心所向。
2002年11月西安市成立城区旧村改造工作领导小组办公室，城中村改造项目正式启动。2004年2月，南沙坡村、三府湾村、永宁村等14个村被列为我市第一批城中村改造村，自此三府湾村城中村改造工程正式拉开了的序幕。
科学规划 自我改造
城中村改造，不是简单意义上的城市面貌的变化，也不仅仅是拆旧建新，而是要借城中村改造，让城中村从社会形态上发生根本的变化，实现农民转变为城市居民、村庄转变为社区、集体土地转变为国有土地、集体经济转变为混合经济的四大转变。对很多城市来讲，城中村改造可以说是“疑难杂症”，拆迁难度大、涉及问题复杂、改造成本高等等的问题，一直是制约城中村改造的“瓶颈”。而这些问题在三府湾村城市改造过程中同样存在，人多地少、拆迁面积大、建设面积相对不足、招商难度大一度成为该村城改路上的拦路虎。
城中村改造是一项庞大的社会工程，没有政府的组织和推动，是难以实施的。三府湾城中村改造工作，从构思、调研、策划、论证、决策到进入实施，至始至终离不开各级领导、政府的关心和支持，而其在城改过程中走出的这条符合国家政策，确保村民利益，利于长远发展的科学化、规范化的城改之路，无疑将为我市城中村改造提供了一个值得借鉴的示范样板。
改造三府湾，科学规划是第一步。在区委、区政府的正确领导下、在区农村工作局的大力协助下，三府湾村两委会坚持按照“规划先行、科学决策、规范操作、稳步发展”的城改思路，首先聘请西安方位营销咨询有限公司和陕西仁和万国律师事务所，组建外围专家团队，在合法、合规的前提下，依据市场化的原则对城改项目进行了可行性分析，资金需求分析，市场调研和招商方案的确定。进一步明确了全面提升三府湾村商业价值，招大商全面开发，招小商分步实施的招商引资的发展思路。
是由政府拆迁改造还是在政府支持下实行自我改造呢？时任三府湾村支部书记、村主任的王梦喜陷入了沉思。后经过村两委会反复论证，权衡利弊，一致认为只有实行自我改造，才能赢得商机，壮大集体经济，使全体村民摆脱困境，走向富裕。为此，村两委会班子先后多次召开村民代表会议，宣传城改政策，商议城改方案。2007年4月，在西洽会上陕西贝斯特集团公司明确表示了参与三府湾城改的愿望。5月16日，经村两委会和村民代表会议研究决定，与贝斯特公司合作建设一期项目达成了合作意向。2007年7月2日，历经4年城改历程的三府湾城中村改造一期合作项目在人民大厦正式签约。一期合作项目的成功签约，拉开了三府湾村克服困难，走自我改造之路的序幕。
三府湾城中村改造项目共分五期，旧村一期改造项目——28层综合商务大厦，规划占地11.4亩，需拆迁各类建筑1.6万平方米，建筑面积7.8万平方米，预计总投资2亿元人民币，可望在今年年底建设启动。
攻坚破难 稳步推进
城中村土地产权改制的目的就是要实现城中村的城市化改造,推动城市化进程。具体而言，其基本思路就是要在现行制度体制框架下寻找到一种出路，彻底摆脱土地所有制二元结构对城中村城市化发展造成的制度障碍。通过将土地合法地引入市场流通、显化土地价值,使城中村村集体通过盘活土地资产获得改造所需资金，使政府能够统一、有效地利用土地，使社会繁荣稳定，真正实现农民、政府、社会的“三赢”。
为保证城中村改造工作的顺利实施，按照《公司法》及市政府关于城中村改造的有关规定，三府湾村党支部、村委会根据实际情况，在取得多数村民支持下，于2003年6月，成立了陕西思锐特房地产发展有限责任公司，作为城中村改造工程的实施主体，实施城中村改造。公司按照科学的方法对全村的人口、拆迁面积等基础数据做了详细的摸底，并收集整理归档，这项工作为项目后期开发提供了坚实的数字依据。2004年，陕西思锐特房地产发展有限责任公司名称变更为陕西三府湾城中村改造建设有限责任公司。
2006年6月，三府湾村农业户口人口一次性转为非农业户口，顺利完成了农民转变为城市居民。2006年5月，西安市政府展开城中村无形改造工作，要求改造的城中村在年内完成农转居工作，基本完成清产核资工作，完成经济体制改造和撤村建居工作。本着“改制先行，改建跟进”的原则，三府湾村按照政府要求的程序和民主决策的流程，相继完成了村子清产核资、资产评估、村财务审计等重要工作。同时在专业公司和律师事务所的指导下，实现并通过西部产权交易中心将集体现有资产、土地存量转入陕西三府湾城中村改造建设有限责任公司，实现了三府湾公司化运营。通过建立健全公司经济治理结构、制衡机制，对管理者、重大决策、管理监督、利润分配等方面做了明确规定。陕西三府湾城中村改造建设有限责任公司董事会、监事会根据法律规定，依法行使集体经济、股权的经营管理职责，聘请律师、财务人员对公司的经济运作和管理进行监督审计。并已将现有的工作人员的工资福利和所有具备基本股民资格的人员的年终分红、社会保障及福利等全部转为陕西三府湾城中村改造建设有限责任公司承担，顺利实现了村组集体经济权与行政权的分离，在区社保局的积极协调下，为现有村民（居民）办理了城镇居民医疗保险，这些工作的完成为全村下一步撤村转居工作奠定了良好的社会基础。
公司化改造是城改工作的必经程序。三府湾村的公司化改造模式，西安市城改办给予了很高的评价，并在市城改工作培训会上将三府湾的改造模式作为典型予以推广。2008年4月29日,陕西省委书记、省人大常委会主任赵乐际在省委常委、西安市委书记孙清云和市长陈宝根的陪同下，调研非公有制经济发展情况时，来到新城区贝斯特物流中心，对于贝斯特集团分期建设物流园区和参与三府湾改造的思路给予了很高的评价。
当又一个春天悄悄走过，美丽的古城又平添了几分绰约风姿；在又一个火热的夏天大步来临之时，三府湾的城中村改造工程更是热火朝天！
采访中，公司董事长王梦喜告诉记者：“我是土生土长的三府湾人，担任村领导十多年，不论群众怎样评价我，我始终认为城中村改造是社会进步的需要，是西安发展的需要，也是提高老百姓生活水平的需要。工作中，我也曾受到一些有失公正的对待和冲击，但是顺应历史潮流，抢抓机遇，加快改造，实现三府湾父老乡亲生有所依，老有所养，使他们通过城改带着永久的股份加入到城市居民的行列，那么我所受到的这些委屈，又算得了什么。我坚信，事实胜于雄辩，功过自有后人评说。我只有一个念头，就是让他们过上好日子！”
相信随着一个个项目的落实，它必将有力地推动三府湾城市化建设进程的步伐，而广大群众的生活将随之翻开新的篇章，到那时一个环境优美、功能完备、温馨和谐的现代化新社区定将屹立在西安古城墙的东北方！
来源：西安日报 作者：卢小敏 薛小华 责编：小雨