中国农民土地维权中心法律汇编
盐田区城中村改造模式研究案例
盐田区于1997年10月经国务院批准设立，1998年3月正式建立，下辖沙头角、海山、盐田和梅沙4个街道、17个社区。盐田区位于深圳经济特区东部，全区总面积72.36平方公里，但是有70%土地坡度大于30度，不适于开发建设。行政区域东起大鹏湾背仔角，北与龙岗区相接，西接罗湖区，南连香港新界，北接龙岗区。地形北高南低，地势属低山丘陵海滨地区，气候属亚热带海洋季风气候。辖区自然环境优美，地理位置优越，海域、陆域与香港直接相连，海岸线长达19.5公里，是深圳乃至广东省的“黄金海岸”。
2004年10月深圳市政府出台《深圳市城中村改造暂行规定》，全面启动城中村改造。市政府要求各个区进行专项规划的研究，作为市里编制城中村总体规划纲要的参照。2004年12月我中心接受盐田区重建局的委托，开展盐田区城中村改造的专项研究，作为盐田区城中村改造专项规划的参考。课题研究从2004年12月至2005年4月。
在整个研究过程中，我们首先对盐田区的社会经济状况进行了总体考察，因为城中村是经济社会发展到一定阶段、在特定时间的产物，所以，我们有必要首先对盐田区的经济社会状况进行总体考察，然后在此基础上进行分析、研究，从而对问题的最终解决提供帮助。通过研究，我们认为，高品位的资源、有限的空间、迅速改善的区位条件，使城市功能服务化、服务产业高级化，成为盐田区必然趋势；从盐田区特点出发，城中村的改造不在于数量而在于质量，在于整体环境的改善。
综合运用社会学的田野作业方法，通过对盐田区沙头角、盐田港、梅沙三大片区的分析，我们对于盐田区城中村的看法是：从全市统一的改造理由来看，盐田区城中村改造有着与罗湖福田不同的特点，因环境恶化安全隐患而需要改造的并不多。相反，以提升容积率为杠杆的改造会破坏盐田区的根本优；当前不宜全面铺开，以综合整治为主，在长程的过渡中顺应市场，逐渐提升城市功能和环境品位。
盐田区城中村改造的目标也不同于罗湖、福田区的改造目标：通过改造增强综合竞争力，从深圳工业化中的追赶者变为后工业化的领跑者；通过改造促进增长方式转变，从资源消耗型经济的小区变为循环经济的大区；通过改造提升城市空间魅力，从现代化中的后卫变为后现代化中的前锋；通过改造改善政府与群众关系，构建和谐社会、构建和谐盐田。
对于各片区的改造模式，我们提出：沙头角片区——通过城中村的改造，促进盐田行政中心片区的整体建设，培育沙头角片区产业增长点，营造片区魅力，改善当地居民生活条件，并通过综合治理和严格管理，使沙头角成为深圳最宜人居的城区之一。改造重点：暗径东西村配合中心轴片区建成“深圳最温馨的城市客厅”；盐田港片区——通过改造促进区港联动，高效整合土地资源，支持港口发展、发展集体经济、改善居民生活条件。近期重点是引进普罗斯项目；梅沙片区——通过改造，使片区从经济社会文化上与海滨观光带在空间风貌和经营管理上与东部华侨城更好地融合，促进梅沙片区成为多样统一、品位优异、社会和谐的旅游胜地。同时壮大集体经济、改善居民生活。跳出旧村提升容积率的思路，运用综合手段扶持小梅沙。
对于盐田区城中村改造的策略，我们提出：(1) 争取率先在大梅沙“黄金海岸”完成改造；(2) 坚持“政府主导为主、市场化运作为辅”；(3) 注重效率，重点推进；(4) 精明增长策略。
改造建议为：坚决制止城中村内新增违法建筑；以城中村改造为契机，打开城市重建的局面；综合运用并争取优惠政策；积极回购敏感地块。