中国农民土地维权中心法律汇编
中共南宁市委 南宁市人民政府关于推进“城中村”综合改革的意见
为了全面推进我市“城中村”综合改革，加快城市建设步伐，改善市民生活环境，提高“城中村”居民生活质量，提升城市品位，服务博览会，建设国际性现代化大南宁。根据国家、自治区关于加快城市化建设的要求，现提出以下意见。
一、“城中村”综合改革总体要求
(一)指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，围绕“服务博览会，推进大开放，建设大南宁”，加快推进城市化进程。以改变城乡分割的二元管理体制为重点，树立科学发展观，坚持以人为本，坚持“自愿申报、政府审批”相结合、政府调控与市场运作相结合，积极、稳妥、有序地开展“城中村”综合改革工作。通过“城中村”综合改革，合理利用城市土地资源，提升城市品位和综合实力，改善城市形象，营造良好人居环境，促进全市经济社会协调发展，建设国际性现代化城市。
(二)总体目标
通过“城中村”综合改革，彻底改变“城中村”城乡分割的二元管理体制，实现由农村管理体制向城市管理体制的转变，由农村村民向城市市民的转变，由农村集体土地向城市国有土地的转变，由农村村庄向城市社区的转变，将“城中村”建设成为运作有序、设施完善、治安良好、环境宜人的现代文明社区，使“城中村”居民居住条件和生活质量得到明显提高。
有计划、有步骤、有秩序地推进全市“城中村”改革工作。2005年在各城区开展试点工作，2007年全面铺开，2010年基本完成建成区内“城中村”的综合改革。
)基本原则
坚持科学规划原则。科学制定全市“城中村”改造规划方案，合理调整城市布局，合理利用城市土地资源，逐步完善城市功能，建设良好人居环境。
坚持以人为本原则。坚持以村民为综合改革工作的主体，一切从人民群众的利益出发，切实维护群众的合法权益，正确处理国家、集体和村民之间的利益关系，确保改革后村民居住条件和生活质量明显提高。
坚持“自愿申报、政府审批”相结合原则。发挥政府主导作用，充分调动村民积极性，引导村民主动参与、积极配合；同时，通过“自愿申报、政府审批”的办法，实施“城中村”改造。
坚持“一村一策”原则。根据“城中村”经济社会发展水平、村容村貌现状和城市建设需要，因地制宜，采取“一村一策”、“一村一案”、“一村一议”的办法，分类实施，灵活推进，确保改革目标完成。
坚持多渠道融资和市场化运作原则。坚持融资多元化，鼓励各方投资者参与投资，积极吸引外来资金、民间资金，多渠道筹措改革资金。
坚持积极稳妥原则。坚持分类指导、分区推进、分步实施、分级负责，合理制定改革方案，采取先易后难、逐步推进的方法，稳步开展“城中村”综合改革。
(四)改革范围
本次“城中村”改革范围是城市建成区内的、已完全没有农用地或只有少量农用地的村民委员会，具体标准由市“城中村”综合改革领导小组负责确定。
(五)改革步骤
第一步：集体资产股份合作制改革。制定集体资产股份合作制改革方案；进行清产核资、资产评估；成立村级经济股份合作组织，规范化运行，负责管理原村集体经济事务；明确配股对象，固化、量化股份；确认房产、土地权属，进行土地变性。
第二步：撤村建社区。村民集体办理“农转非”手续转为城市居民；按照法定程序撤销村民委员会，成立社区居民委员会，负责管理社会事务。
第三步：旧村改造建设。根据城市建设总体规划和各城区“城中村”改造建设方案，进行“城中村”旧村改造工程建设，配套建设完善“城中村”市政基础设施。
各城区可根据实际情况，灵活实施改革步骤，实行“一村一案”。已符合城市市容市貌标准要求的“城中村”，可以只进行管理体制改革，不再进行旧村改造建设。
二、“城中村”集体资产处置
(一)开展“城中村”集体资产清产核资
城中村转制前，农村集体经济组织的资产应进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，清产核资小组组成人员需经村民会议同意。清产核资应按照国家有关规定执行，其结果需经村民会议确认，必要时应进行资产评估。农业、财政等部门应加强对清产核资和资产评估工作的指导、监督。
(二)量化集体资产股份
集体资产清产核资、资产评估后，村级集体经济组织应根据各自的实际情况，将净资产折股一次性配给符合股东资格的村民，股份量化到人，固化股权，按股分红，允许股权经过一定程序，依法继承，在一定范围内转让、馈赠，不得抽资退股。在进行资产处置过程中，要制定具体的资产处置、股份量化和股权设置方案，经村民会议讨论通过后，按规定程序审查通过、备案后实施。
(三)组建股份合作经济组织
在进行集体资产处置的同时，组建股份合作经济组织，承担原集体经济组织的债权、债务，负责资产的管理和运营。按照国家法律法规的规定，制定本股份合作经济组织的《章程》，建立健全董事会、监事会制度、年度审计制度、财务公开制度、民主决策议事制度和民主评议制度等，规范管理，确保资产保值增值，保护和发展股民利益。条件成熟的股份合作经济组织，可进行股份公司改制，完全按市场化模式运作。
三、“城中村”撤村建居
按照平稳过渡、一村改建一居的原则，按法定程序撤销村民委员会，设立社区居民委员会。新设立的社区居民委员会，管辖范围与原村民委员会一致。确实需要合并或调整的村民委员会，应召开村民大会征得多数村民同意、完成集体资产管理体制改革后，报城区人民政府批准成立新的居民委员会。“村改居”后，原村民委员会成员过渡为社区居民委员会成员，任期届满后依法参加社区居民委员会选举。社区居民委员会按居民自治的原则管理辖区内公共社会事务。成建制改为社区居委会的，原村委会办公场所和公共设施，按有关规定全部或部分由新建社区居委会继续使用，产权归股份合作经济组织所有。社区居委会的日常办公经费和社区专职人员的工资、补贴按有关规定标准执行。
村民委员会改为社区居民委员会以后，应及时建立党组织，建立社区居民会议和居民代表会议制度，设立人民调解、治安保卫、社会福利、公共卫生、计划生育委员会，成立民兵、工会、共青团、妇女等群众组织。
“城中村”集体资产改革完成后，原属农业户口的村民，应成建制就地办理户口农转非手续，转为城市居民户口。今后经批准迁入已改制“城中村”社区居民委员会的外来农业人口，一律登记为非农业户口。办理村民户口农转非手续可与撤村建居同步进行，由公安户籍管理部门优先办理。公安户籍管理部门办理“城中村”农转非手续不收取费用，不统一换发新的居民户口簿，只在原居民户口簿内加盖“非农业户口”条形章。村民农转非后，在就业、入学、就医及社会保障等方面享受城市居民同等待遇，并履行城市居民义务。
四、“城中村”社会事业改革
(一)“城中村”农转非人员就业安置
建立“城中村”农转非人员失业登记和就业服务制度。在“城中村”撤村建居的同时，建立完善劳动保障事务所和劳动保障工作站，负责做好“城中村”农转非人员的失业登记、就业登记和就业推荐工作。
法定劳动年龄段内有劳动能力和就业愿望的“城中村”农转非人员(简称农转非劳动力)的就业，坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针。鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农转非劳动力。各类企业招用农转非劳动力达到一定比例，并签订中长期劳动合同，为其缴纳社会保险的，由城区政府给予适当奖励。鼓励农转非人员自主创业。农转非人员自主创办民营企业或从事个体工商经营的，可享受民营企业优惠政策和城镇下岗职工自主创业同等优惠政策。政府各级公共就业服务机构应当为农转非劳动力提供职业指导、职业介绍、职业技能培训等促进就业的服务。各城区劳动保障管理中心要把劳动和社会保障服务信息网络延伸到街道劳动保障事务所、社区劳动保障工作站，完善劳动和社会保障服务信息网络。
多渠道筹措农转非劳动力职业技能培训和就业补助资金。在征地安置补偿费中提取一部分用于农转非劳动力职业技能培训和就业援助；市政府、城区政府分别从本级财政安排专项资金用于农转非劳动力的职业技能培训和就业援助，市、城区政府安排的职业技能培训和就业援助资金，每年列入财政预算，实行专款专用，不足部分由城区给予补足。
(二)“城中村”社会保障体系
建立和完善农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，逐步与城镇职工社会保险接轨。“城中村”改革应预留农转非人员社会保障经费。农转非劳动力和村集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险，对符合有关规定的农转非劳动力参加养老保险的，政府给予补贴；对男年满60周岁、女年满55周岁的农转非人员，由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城市低保条件的农转非人员全部纳入城市最低生活保障体系，做到应保尽保。
(三)计划生育管理体制改革
“城中村”村民委员会改为社区居民委员会后，原村民自农业户口改为非农业户口之日起，5年内仍可享受农业户口的生育政策，符合生育二孩条件的夫妇，可按间隔4年的规定再生育一孩(女方年龄在28周岁及以上的，可不受间隔时间限制)。
有以下情况的，不得享受本政策：村委会改为社区居委会之前，已外嫁到其他城镇居住满5年，户口仍未迁出的已婚育龄妇女；非农户口嫁入，在村委会改为居委会前仍保留非农业户口的；农转非后户口迁出本社区居委会，虽已持有二孩生育证，但未怀孕的(城市改造拆迁迁出除外)。
在开展“城中村”综合改革时，要坚持男女平等的基本国策，切实维护妇女儿童的合法权益，保障他们在教育、就业和社会保障、拆迁补偿安置、征用土地补偿安置及在自建房产权、公寓居住权等方面的平等权利。
(四)教育管理体制改革
“城中村”改制以后，原“城中村”学校转为公办学校的，资产所有权转为法人产权，由学校管理使用，教育用地、校舍及教学设施设备不得挪做它用。校区集体土地转为国有土地，校区土地、校舍、教学设施等资产，由政府以同等价值的土地就近置换等方式进行补偿。学校归由城区教育行政部门管理，学校建设纳入城市教育发展总体规划，办学经费由城区财政教育经费承担，学校“普九”的合理负债由城区人民政府纳入财政预算逐年偿还。原“城中村”转制的社区居委会要继续发挥在实施义务教育中的作用，承担维护学校的治安和动员适龄儿童入学等责任。“城中村”的适龄儿童、少年，由城区教育行政主管部门负责安排，按学生家庭住址就近分配入学接受义务教育。“城中村”学校学生享受市区学生同等待遇。
五、“城中村”土地制度改革
撤村建居后，依法按有关程序和规定将原村组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。“城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证。其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。“城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。
转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规办理手续。“城中村”异地建设需要使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出来的土地以及“城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按南宁市征用集体土地补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
六、“城中村”房屋权属登记管理
“城中村”撤村建居、村民全部转为城市居民后，有关部门应将“城中村”改制批准文件及农民全部农转非证明抄送市房产管理部门，办理相关房产权属登记手续。“城中村”改制后的原村集体经济组织房产，由改制后的股份合作经济组织持《国有土地使用权证》、原《房屋所有权证》或房产权属证明文件、村集体经济组织改制为股份合作经济组织的批准文件、工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取《房屋所有权证》。“城中村”改制前，已办理原集体土地《房屋所有权证》的房屋，改制后房屋状况没有变化的，权利人应持原《房屋所有权证》等材料到市房产管理部门换领国有土地《房屋所有权证》。房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门申请办理房产转移、变更登记。
“城中村”改制后，已向市房产管理部门办理变更登记的房屋需上市交易的，按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房管理部门办理房产转移登记。自然人、法人或其他组织在“城中村”改制后的国有土地上新建房屋的，权利申请人应当按照现行城市房屋权属登记的有关的规定，向市房产管理部门申请办理房产初始登记。
未办理集体土地《房屋所有权证》的房屋，权利申请人应当向房屋所在城区房管部门申请补办集体土地房屋权属初始登记。
七、“城中村”旧村建设改造
“城中村”建设改造纳入南宁市城市建设总体规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市“城中村”改造建设管理工作办公室会同有关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目；属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。
八、“城中村”市政设施建设管理
列入改造范围“城中村”的市政公用设施应与其它改造项目同步规划、整体推进、分期建设，改造实施单位应按规划自行配套，完成改造范围内及相邻城市主(次)干道的拆迁腾地和小区道路、管网、路灯、绿化等市政设施建设。
按照属地管理和分级管理原则，由城区政府对已改造“城中村”的道路临时占用等进行日常管理，对规划路幅红线20米以下道路、排水、桥梁、路灯等市政配套设施进行维护管理，对规划路幅红线20米以下道路的挖掘进行审批，并负责“城中村”内市容环境卫生建设、管理、监督和综合整治。
九、“城中村”综合改革保障措施
(一)加强对“城中村”综合改革的领导
各级党委、政府，各有关部门要认真实践“三个代表“重要思想，按照真正为民办实事的要求，进一步提高对“城中村”综合改革重要性、必要性的认识，从改革、发展和稳定的大局出发，把思想统一到市委、市政府的决策上来，切实抓好“城中村”综合改革工作。成立市、城区、办事处(乡镇)三级“城中村”综合改革领导小组及工作机构，建立健全各项工作制度。市“城中村”综合改革工作领导小组下设改造建设管理工作办公室、撤村建居工作办公室、集体资产股份制改革工作办公室和就业与社会保障工作办公室，人员从相关部门抽调；抓紧制定“城中村”综合改革考核办法，培训有关人员，对“城中村”综合改革工作进行具体指导和协调。要严格审批制度，杜绝未经批准自行改造。各城区“城中村”综合改革领导小组要在市“城中村”综合改革领导小组统一领导下，落实本城区“城中村”综合改革工作的组织推进、工作计划和实施方案的编制等工作。各部门要各司其职，密切配合，积极做好指导、协调、服务工作，制定工作方案，采取配套措施，加快推进“城中村”综合改革步伐。
(二)合理制定“城中村”综合改革方案
坚持高起点、高标准做好规划。由各城区人民政府在城市总体规划指导下，组织编制“城中村”详细规划，经市规划行政主管部门审批后实施。编制“城中村”改造详细规划方案应根据各村实际情况，尊重村民愿意，实行一村一案。各城区人民政府在编制完成“城中村”改造详细规划的基础上，制定本城区“城中村”综合改革实施方案。
(三)加强“城中村”综合改革监督检查
城中村综合改革是一项社会系统工程，必须加大监督检查力度，确保各项政策落到实处，群众利益不受损害。建立工作目标责任制，将“城中村”综合改革任务细化、量化，层层推进，级级落实，定期考核，确保综合改革目标的实现。成立由纪检、监察、政法、审计等部门人员组成的督查组，对各城区、各部门在“城中村”综合改革中的工作实施情况开展检查、监督，定期通报。建立责任追究制、限期办理制等制度，杜绝有令不行、有禁不止，互相推诿、扯皮，互不协调配合、各自为政、吃拿卡要等违法违纪现象。
(四)加大“城中村”综合改革经费投入
建立完善“城中村”综合改革投入机制。采取“几个一点”的办法，筹集“城中村”综合改革资金：一是村集体经济组织或改制后的股份经济合作社拿出一部分自有资金、原村民共同集资和银行优惠贷款；二是城区财政拿出部分改造资金，专款专用；三是将“城中村”改造项目中部分市政基础设施和公共配套设施建设纳入市本级年度建设项目计划；四是减免市本级审批权限范围内的部分收费项目，包括配套设施建设费和各种地方性行政事业收费等；五是通过市土地储备进行融资；六是吸引社会资金和民间资金投入。
(五)加强“城中村”综合改革舆论宣传
发挥宣传部门和新闻单位舆论导向作用，通过电台、电视、报刊、墙报等多种形式，大力宣传“城中村”综合改革工作的重要性和必要性，树立典型推广经验，跟踪解剖存在问题，形成全社会都来关心、支持“城中村”综合改革的良好氛围。强化基层宣传工作，积极向“城中村”村民宣传“城中村”综合改革工作的意义、目的和任务，宣传解释相关政策，使“城中村”综合改革家喻户晓，深入人心，确保各项工作顺利开展。