中国农民土地维权中心法律汇编
湖州市人民政府关于严格土地管理促进集约用地的若干意见
湖政发〔2005〕43号
为切实保护耕地，优化土地利用结构，建立建设项目集约高效的用地机制，促进我市经济社会持续稳定健康发展，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《浙江省人民政府关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》（浙政发〔2004〕37号）和《浙江省人民政府贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理决定的实施意见》（浙政发〔2005〕13号）等有关文件精神，结合本市实际，现就严格土地管理、促进集约高效用地有关事项提出如下若干意见。
一、统一思想，提高集约用地、依法用地的意识
（一）树立集约高效用地观念。严格土地管理，促进集约高效用地既是贯彻落实科学发展观的具体体现，也是保障经济社会可持续发展的必然要求。当前，土地利用效率不高、经济增长方式落后等问题，使土地供需矛盾日益突出。因此，只有严格管好用好土地，才能提高土地资源对经济社会持续发展的保障能力。各级、各部门要牢固树立节约土地、集约用地的观念，切实转变土地利用方式和管理方式，要充分运用行政、法律和经济手段，引导集约用地、高效用地，遏制浪费、滥占土地。在土地的供给安排上，要优先考虑国家鼓励类产业用地、高新技术产业类用地、成长性好和科技含量高的项目用地、投资强度大和土地利用率高的项目用地。
（二）树立依法管地依法用地的意识。要通过广泛的宣传教育，在全社会营造依法管地依法用地的氛围，严格执行土地管理法律法规，严肃查处各种土地违法违规行为。要教育各级干部正确处理好保护耕地与发展经济的关系，正确处理好发展速度与坚持依法办事的关系，正确处理好发展经济与保护农民利益的关系，正确处理好眼前发展与可持续发展的关系，使各级干部充分认识当前土地问题的严峻形势，明确违反法律法规批地、占地的法律责任，维护我市用地、管地和土地市场的良好秩序。
二、加强规划管理，合理调整用地布局
（三）严格规划管理。各级政府必须严格实施土地利用总体规划、城镇规划，充分发挥城镇现有土地资源和基础设施的作用，积极鼓励和引导工业建设项目向开发区（园区）聚集，促进土地利用效益的提高。开发区（园区）和中心城区工业区域要按照行业相同或相近的要求，合理布局工业用地，并规划适量的标准厂房用地，力争在2年内开发建设一批标准厂房，以满足中小企业的生产需求。
要加快村镇规划编制工作，在符合农民意愿的前提下，统筹规划农村居民点、迁村点；要依据法定程序批准村庄、集镇规划。加强农村宅基地管理，不符合村庄、集镇规划的，一律不得办理规划许可；要采取切实措施，加大对村镇规划建设管理的资金支持和技术指导，理顺管理体制，加强村镇基层规划建设管理工作。
（四）从紧控制用地规模。城镇建设应从经济社会发展的实际需要出发，按照土地利用总体规划、城镇规划，严格执行指令性土地利用年度计划，合理安排项目用地，有保有压，并合理确定建设规模，除开发区（园区）、中心城区工业区域、乡镇工业功能区和现有规模较大企业确需增资扩建外，从紧控制工业项目用地。工业用地因规划调整为经营性用地的“退二进三”项目，原有土地原则上纳入经营性用地招标拍卖挂牌出让范畴。企业异地置换同类工业用地的，在指标上优先保障。城中村改造拆迁农户、被征地拆迁农户原则上建造公寓式住宅安置，积极鼓励建造小高层和高层商品住宅。
三、提高新增建设用地门槛，促进集约高效用地
（五）建立新增建设用地准入机制。必须按国家产业政策和规定的建设用地“双控”指标供地，引导投资规模小于500万元的企业租用标准厂房，原则上新项目投资规模小于2000万元的不得进入开发区和中心城区使用新增建设用地，投资规模小于500万元和300万元的分别不得进入工业园区和乡镇工业功能区使用新增建设用地。高科技、劳动密集型项目，其投资规模可适当放宽。此外，为鼓励民营经济和中小企业发展，各乡镇在编制土地利用总体规划和村镇建设规划时，应规划安排一定量的民营小规模企业生产发展用地。
（六）严格建设项目用地预审。新增建设用地项目用地预审，由国土资源部门负责，并严格把关。主要审查建设项目是否符合国家供地政策，项目选址是否符合土地利用总体规划及是否符合年度建设用地计划指标管理要求，特别是投资强度和容积率等指标是否符合浙政发〔2004〕37号文件的要求。不符合规定的，不予预审或核减项目的预供土地面积。同时，建设项目用地预审时，项目招商单位应提供项目投资强度、项目投资商的资信能力及履约能力的书面说明，并列入项目招商单位的责任考核。对弄虚作假，骗取预审的，要追究相关责任人的责任。
（七）严格地价管理。符合供地条件的工业项目用地，其地价均不得低于当地工业基准地价，特殊情况须报经市、县区人民政府集体讨论决策。但不得低于土地取得成本，同时不得低于当地工业基准地价的70%。
各级政府要严格遵循土地出让金“收支两条线”的原则，规范土地出让金收支管理。
（八）切实提高土地利用率。具体建设项目用地的绿地率为：教育、卫生等公共建筑用地不得超过35%；商品住宅、经济适用房等多层住宅用地不得超过30%，高层住宅用地可适当增加；工业项目用地除安全、消防等有特殊规定的外不得超过20%。除生产安全或工艺流程上有特殊要求外，不得建造层高8米以下的单层厂房，轻工业厂房要求建二层以上。严格控制工业企业内部行政办公和生活服务等配套设施用地比例，其用地面积应控制在工程项目总用地的10%以内，其中在开发区（园区）内的不得超过7%。不得在厂区内建造别墅式专家楼、成套职工住宅、宾馆和招待所等设施。
（九）鼓励建设标准厂房。政府鼓励中小企业进标准厂房从事生产经营，鼓励企业利用现有建设用地建造多层标准厂房，自用或出租、转让。在开发区（园区），应根据城镇规划和当地产业特色，规划一定面积的标准厂房用地公开出让。农村集体经济组织也可利用留地安置政策依法办理用地手续，独资或合资建造多层标准厂房用于出租，也可以出让方式取得土地建设上规模的多层标准厂房。对建设多层标准厂房或增加现有项目容积率高效用地的技改项目，金融部门应优先贷款给予扶持；政府各相关部门在办理有关手续时，给予减半收取行政事业规费的优惠；对出租标准厂房取得的房租收入纳税有困难，地税部门可给予减免房产税的优惠。
（十）积极推行工业用地公开出让。国土资源管理部门要及时公布开发区（园区）和工业集聚区的供地信息，凡同一地块有两个或两个以上受让意向的，应以招标、挂牌、拍卖方式出让。各地应根据本地区特点，每年年初明确一定量的工业用地地块用于公开出让。物流、仓储项目的新增建设用地，原则上均应以招标、拍卖、挂牌方式出让。
四、加大盘活存量力度，挖掘建设用地潜力
（十一）加快已农转土地的供地速度。对已农转并落实项目的，应限期按省规定的“双控”指标及时完善供地手续并督促用地单位按时动工建设；对用地单位无能力动工建设的，应依法调整给急需用地的企业使用；对未供地已动工的，相应作出行政处罚，经企业承诺达到省规定“双控”指标的，限期在3个月内全额缴纳规定的税费等，完善相关资料后办理供地手续。对逾期和无能力缴纳规定税费的，应依法没收地上建（构）筑物，收回土地，依法重新安排给急需用地的企业使用。各级政府和开发区（园区）要抓紧做好农房拆迁、征地补偿等前期工作，以加快落实建设项目供地。
（十二）加强对已供地项目动（竣）工的监管。对已供地未动工或部分动工的，应督促用地单位严格落实省规定的“双控”指标并限期动工，期限内不开工且不具备开工条件的，原则上由市、县土地储备机构按供地成本加同期银行贷款利息，扣除年2%的折旧后，有偿收回土地使用权，依法重新出让给急需用地的企业。对供地后用地条件不够完善的项目，当地政府及国土资源等部门，应尽快、尽力为其完备用地条件。
（十三）充分挖掘现有建设用地潜力。对现有建设用地投资强度达不到要求或土地利用率低下的，可鼓励企业采取寻找合作伙伴、以土地或厂房招商、增加投资强度、依法转让或由政府有偿回购等办法，盘活土地的使用。因用地单位破产、停业、搬迁等原因而导致空置或废弃的建设用地，属于规划为建设用地范围内的，可采取出让或集体建设用地流转等方式盘活，不属于规划为建设用地范围内的，可采取复垦置换等方法盘活。
政府鼓励农村小型家庭加工业利用现有存量建设用地（包括农民自有住宅用地、闲置或利用率不高的建设用地）发展生产。
（十四）鼓励提高存量建设用地利用率。凡本意见下发之日起1年内转让或以房地产作价入股等方式盘活存量用于工业项目的，可享受土地使用权交易契税的50%返还政策；对未能在规定期限盘活存量建设用地或未落实整改的单位，应严格限制其土地使用权抵押贷款。今后的土地转让中，也不再享受交易契税返还政策。
（十五）依法处置闲置土地。对闲置一年以上不足两年的，依法收取闲置费，对闲置两年以上的，坚决依法收回土地使用权，具体按《市人民政府办公室关于建设用地专项清查中有关问题处理意见的通知》（湖政办发〔2004〕92号）执行。
五、强化用地监督检查，切实规范用地行为
（十六）加强国有土地使用权出让合同管理。国有土地使用权出让合同除一般条款外，还必须明确建设项目动工、竣工时间、投资强度、容积率、绿地率和行政办公生活服务配套设施用地所占比例等条款，并约定相应的违约责任。各用地项目所在地的乡镇政府、开发区（园区）管委会及基层国土所、城建办，对用地单位要进行日常督查，发现问题，应及时予以纠正。
（十七）建立建设用地批后的跟踪管理制度。建设用地供地后，企业可领取有效期与建设项目建设期一致的国有土地使用证（依据批准文件颁发），到期后，经市县发改委、经委、建设、财政、国土、审计等部门进行综合验收，符合各项规定的用地，由市县人民政府颁发与国有土地出让合同规定的出让年限一致的国有土地使用权证；对违反土地出让合同规定或达不到规定要求的，要限期整改，并严格按合同和法律法规的规定落实处理。经综合验收投资强度达不到要求的，则按完成投资比例发放国有土地使用证，其余土地按原出让价格收回。若因地块内建筑物布局、规划等原因，无法收回土地使用权的，则取消项目用地及税收等优惠政策，并按实际闲置面积收取土地闲置费。具体综合验收办法由国土管理部门会同有关部门制定，并组织实施。
（十八）严肃查处非法批地、占地行为。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，在依法查处土地违法行为的同时，要严肃查处违法责任人。对非法批准占用土地、征收土地和低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，给予相应行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，还必须依法承担赔偿责任。
（十九）建立集约高效用地考核机制。各级政府要把严格土地管理、集约高效用地情况作为一项重要内容列入岗位目标责任制，每年进行考核。各县区对所辖乡镇、开发区（园区）要进行单项考核，市政府对县区和湖州开发区进行单项考核。对已按批次批准农用地转用的建设用地，凡前两年度、上一年度及当年土地供应率未分别达到95%、80%、50%的县区、开发区（园区），暂停办理农用地转用、土地征收审批手续，并相应核减下一年度的用地指标。对此项工作实施成效显著的县区、开发区（园区）和乡镇将给予适当追加新增建设用地指标的奖励。
（二十）加强组织领导。促进集约高效用地盘活存量土地，是树立科学发展观、正确政绩观、建设节约型社会的具体体现，也是主动应对宏观调控、缓解土地资源制约、实现经济社会可持续发展的重大举措。各级政府必须把它放到重要议事日程，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，各级计划、国土、建设、经委、财政、招商、农业、金融、监察、审计等部门各司其责，全方位、多层次挖掘土地资源潜力，切实推进建设用地的集约高效利用，为构建招商引资及经济社会发展平台作出贡献。
湖州市人民政府
二○○五年五月二十日