中国农民土地维权中心法律汇编
中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见
为加强和规范城区旧村(居)改造工作，促进旧村(居)改造工作，健康发展，特提出如下意见。
一、指导思想、目标任务和基本要求
(一)指导思想。旧村(居)改造工作要以”三个代表”重要思想和科学发展观为统领，以
(二)目标任务。在新一轮城市总体规划方案确定的中心城区规划建设用地及其外缘地带范围内，从规划建设入手，逐步实现村(居)民居住水平较大提高，旧村(居)市政基础设施和公共服务设施逐步完善，村(居)及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加，旧村(居)内重大安全隐患得到消除。同时，配套与之相适应的制度建设和社会文化建设，努力实现旧村(居)物质形态、经济结构、组织形态以及文化形态全方位转变，把旧村(居)建设成为现代化新型文明社区，提升城市整体功能和形象。
(三)基本要求。
1．有序推进。因城市发展需要，涉及特定区域的旧村(居)改造，由市政府统一规划、统一征收用地，并按现行法律法规规定统一组织实施；其它区域依据本意见的要求，按照先急后缓，先易后难，先近后锤的规则有序积极推进。
2．创新机制。旧村(居)改造工作要以创新机制、完善政策、提高效能为核心，探索切实可行的改造模式和机制，完善决策和执行体系，深化细化规章制度，强化管理措施，规范城市土地、规划、建设管理秩序，使旧村(居)改造工作走上法制化、规范化的轨道。
3．确保质量。旧村(居)改造要按照“高起点规划，高标准建设，高效能管理”的要求，精心策划，严密组织，强化监督，确保工程质量、功能质量和环境质量。
4．统筹发展。旧村(居)改造要着眼于保证村(居)民生活居住水平不断提高，保持社会稳定，与促进区域经济发展紧密结合，充分考虑产业的优化布局与结构调整，集约利用土地，集聚生产要素，构筑发展优势。
5．配套跟进。推进旧村(居)改造的同时，要积极跟进集体经济组织改制、户籍转变、劳动就业与社会保障体制改革，完善相关政策规定和实施办法，加速推进城市化，促进全市经济社会发展再上新台阶。
二、完善政策，规范管理
实施旧村(居)改造建设，必须按规定程序办理规划、土地和建设管理的各项审批手续，接受有关部门的监督和管理，使旧村(居)改造工作健康快速发展。
(一)规划管理。
旧村(居)改造建设必须符合城市总体规划和土地利用总体规划以及产业发展规划的要求。文物保护区、公共绿地等城市规划控制范围内不得新建居住区和扩建旧居住区；风景区控制范围内的旧村(居)要严格控制改、扩建；城市规划道路两侧的居住区应满足城市景观和容貌要求，不得侵占城市规划道路、河道、绿化带等规划控制线。
旧村(居)改造规划编制、建设管理的各项标准和控制指标按城市规划、管理标准执行。新建、改建的单一居住社区居住规模不宜小于800户，其选址要在符合城市规划，具备基础设施配套条件的前提下，遵循宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则确定。不符合城市规划或单独改造达不到规模要求的，可采取“迁村并点”或按规划要求重新选址集中新建。
对单独改造达不到规模的、有实施特定规划要求的或村(居)有自愿要求的旧村(居)改造，在能够与符合城市规划要求的开发建设用地相结合的前提下，可与房地产开发项目捆绑，整体实施招、拍、桂。村(居)民安置住宅建设应作为招、拍、桂供她的附加条件之一。
(二)旧村(居)土地的处置。
旧村(居)改造必须将村(居)全部土地资源分三类进行统筹策划：一类是用于村(居)民住宅建设的居住用地(以下简称居住用地)，按现户籍管理在册人员，以人均土地面积不超过30平方米的标准核定；一类是用于村(居)民生产经营设施建设的生活保障用地(以下简称生活保障用地)，以人均土地面积不超过25平方米的标准核定；其余土地全部由政府统征储备。
对居住用地和生活保障用地，原属于集体所有的，可按照国家有关规定征为或转为国有土地划拨使用，核发《国有土地使用证》；暂不具备征为或转为国有土地条件的，也可保留为集体经济组织所有土地，核发《集体建设用地使用证》；政府统征储备用地分别采取即时征收、预约征收或规划储备征收的方式收储备。政府统征储备用地在政府尚未实施征收时，仍应保持农业生产活动。
对批准的居住用地和生活保障用地，可由村(居)委会依法决定是否合并重组使用；其法定使用人在对其用地依法处置后，可以享有转让、出租的权利，但不得再申请新的用地，如确有必要，生活保障用地可暂按工业用途和正在执行的地价标准用于抵押贷款；由于集约利用结余的土地并上交政府处置的，在该地招、拍、挂出让总价款中，扣除市政府按协议出让土地应收缴的出让金后，剩余部分的90%返还给相关村(居)，用于补贴旧村(居)综合改造。
(三)拆迁安置和房屋管理
村(居)委会负责实施旧村(居)改造中村(居)民的拆迁安置工作；拆迁安置的对象应为现有本村(居)户籍在册人口；拆迁安置的标准和实施办法参照《济南市统一征用土地暂行办法》(济政令(2003)第204号)有关规定执行。
居住用地和生活保障用地上的建筑，凭国有(集体)土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告办理房屋初始登记手续，核发《房屋所有权证》。村(居)民或村集体经济组织拥有的国有划拨土地上的房产，在补交国有土地出让金后，可以上市交易。集体土地上的房产，不得上市交易，可在本村(居)村(居)民之间转让。
旧村(居)改造中，按规划应腾空收回的原宅基地上的房屋及其附属物，由村(居)委会负责组织即时拆除。
(四)基础设施建设管理。
经批准实施的旧村(居)改造，必须完善区域内基础设施配套建设，并与城市基础设施相衔接，同步组织实施。各项基础设施建成后纳入城市统一管理范围，由相关部门按照职责分工进行管理。
村(居)民安置住宅建设，减半收缴除供水、热源、燃气管网建设费之外的城市建设综合配套费。
三、强化组织领导
旧村(居)改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，关系到城市的可持续发展，任务十分艰巨。各级党委、政府必须高度重视，切实加强领导，超前谋划，精心组织。
(一)建立明确的工作责任体系。
旧村(居)改造工作在市委、市政府的统一领导下，实行分级负责制。
市委、市政府成立市旧村(居)改造工作领导小组，负责研究制定政策、审定批准区政府上报的旧村(居)改造项目总体策划方案。领导小组办公室(设在市建委，负责牵头协调旧村(居)改造的日常工作。市直有关部门在各自管理职责范围内给予指导和服务，办理各项审批手续。
区政府及镇(办)为旧村(居)改造实施的组织主体。区政府负责衔接城市规划要求，协调村庄整合意见，组织审查上报旧村(居)改造项目总体策划方案；研究解决旧村(居)改造疑难问题；监督检查旧村(居)改造项目的实施。镇(办)负责会同相关村(居)编制旧村(居)改造项目总体策划方案并上报区政府，协调组织配套设施建设，配合区政府监督检查改造项目的实施。
村(居)委会为旧村(居)改造实施的建设主体，参与编制旧村(居)改造总体策划方案；负责编制具体建设项目规划方案；负责村(居)民的拆迁安置；办理有关建设项目审批手续；组织实施建设等。
(二)切实抓好工作落实。
各级各部门要增强责任意识和执政为民意识，按照职责分工，制定明确的工作措施，切实把旧村(居)改造工作的备项政策要求落到实处。
各级党委、政府要高度重视旧村(居)改造工作，并将这项工作作为城市发展建设的重要内容列入工作日程。各区人民政府要充分发挥主导作用，统筹安排辖区内旧村(居)改造的各项工作，编制年度工作计划，制定具体实施方案，建立健全考核督导制度。要按照实事求是的原则，深入实际调查研究，抓住旧村(居)改造申的主要矛盾，创新思路，把握重点，突破难点。要尊重客观规律，精心谋划，增强旧村(居)改造工作的科学性。要坚持量力而行，不摘脱离实际的形象工程和政绩工程，反对急功近利等不良作风，扎扎实实推进旧村(居)改造工作。
政府各部门要充分认识到旧村(居)改造是城市发展建设的重要组成部分，树立大局观念；积极履行职责，提高服务意识。要加强政策研究，突破工作难点，做好分类指导、协调服务工作。要创新工作机制，结合部门实际，制定管理细则，明确具体程序和办法。各相关部门要建立联动机制，互通信息，协调工作，形成合力。要加强勤政廉政建设，改进工作作风，提高工作效率，为实施旧村(居)改造创造良好的外部环境。
各村(居)基层组织要发挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，积极、稳妥地依法推进旧村(居)改造工作。要重视保护村(居)民的合法权益，充分尊重村(居)民意愿，赢得广大村(居)民群众的支持和参与。策划规划、拆迁安置、项目建设、资金管理等重要环节和事项，要依照法定程序提出的意见和问题，及时为群众解疑释惑，确保旧村(居)改造中的社会稳定。
目前已经查处的以旧村(居)改造为名进行的违法开发建设项目，依据本意见精神，另行制定处置办法。
本意见自发布之日起执行，原有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。