关于《上海市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》
实施中有关具体应用问题的通知
（１９９５年１月１３日沪土发（１９９５）１１号）
各区规划土地局、各县土地局
浦东新区综合规划土地局、崇明县建设委员会：
《上海市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》（以下简称《实施办法》），已于１９９４年２月４日经上海市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过，自１９９４年５月１日起施行。这是本市第一个由市人大立法的关于土地管理方面的地方性法规。
为了切实执行《实施办法》，根据市人民政府沪府发（１９９４）３０号批转《市土地局关于贯彻执行＜上海市实施中华人民共和国土地管理法办法＞有关问题的若干规定》（以下简称《若干规定》）的精神，现就《实施办法》有关条款的具体应用问题通知如下：
第五条：
区、县土地管理部门设立派出机构，是指区、县土地管理部门，经区、县人民政府同意，可在乡（镇）设立派出机构。
市土地管理部门经市人民政府批准，可在指定区域设立派出机构。
第八条：
１．集体所有土地所有权的申请登记，由市土地管理部门统一部署，目前暂不发证。
２．集体所有土地中的非农建设用地，均应办理土地使用权申请登记，核发《上海市集体土地建设用地使用证》或《上海市农村宅基地使用证》。
第十条：
１．个人居住使用的国有土地的，因房产交易（交易双方只限于境内个人、单位）、继承、赠与、交换、仲裁和法院的调解或判决而改变房屋所有权的，新的房屋所有者应持有关文件，向房屋所在地的土地管理部门申请办理土地变更登记。其中，转让花园住宅、高标准内销房（侨汇房）应按规定补办使用权出让手续，补交出让金。
２．单位使用的国有土地，改变使用者，应按建设用地批准权限和用途，办理土地划拨或出让手续，经批准后，再办理土地变更登记。
３．单位使用的国有土地需改变土地用途的，应按《上海市建设用地管理办法》第十八条的规定办理。须先经规划管理部门批准，然后按照建设用地批准权限，经批准后办理土地变更登记。如改变为商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房屋等用途的，按《若干规定》第三条有关规定办理。
４．单位因组建股份制企业，有关土地使用权的变更处理等，均按国家体改委、国家土地局及市有关规定办理。
５．集体所有土地改变使用者或变更用途的，参照上述第２、３项办理。
第十一条：
登记和变更登记中出现差错的，按国家土地管理局［１９９２］国土（籍）字第１９号文规定，进行补充地籍调查，填写土地变更登记审批表，报原批准机关批准，更改或更换土地登记卡、图、表、册、簿。同时，书面通知原土地证书持有人在规定期限内到土地管理部门办理更改、更换或注销原土地证明手续。逾期不来办理的，经人民政府批准，由土地管理部门予以公告，原土地证书注销。
各区、县土地管理部门可以公布土地初始登记截止日期。凡逾期不登记者，其土地使用权不受法律保护。
第十二条：
１．区、县土地管理部门均可设立土地勘测定界机构，其资质由市土地管理部门认定。
２．由市批准的建设用地及由市办理的土地使用权出让地块的勘测定界，由市土地管理部门负责办理，各区、县土地管理部门应予配合。
３．由县负责办理的土地征用、划拨、出让地块的勘测定界，由县土地管理部门负责办理。
４．由区负责办理的土地征用、划拨地块上的勘测定界，由区土地管理部门负责办理。
５．浦东新区行政机关负责办理的土地征用、划拨、出让地块上的勘测定界，由浦东新区土地管理部门负责办理。
６．土地勘测、定界、界桩收费标准，由市土地管理部门会同市物价部门共同制定，亮证收费。
第十四条：
市和区、县土地管理部门要确定专人（或兼职）负责各项土地统计工作，按规定时间，及时、准确汇总上报。其中，建设用地统计应与同期建设用地批准文件的用地数量相一致。对违反统计法规的部门、单位以及个人，可给予通报批评或按统计法规的规定处罚。
第十七条：
１．凡征用、使用蔬菜保护区的土地，须经市有关主管部门同意，并报市人民政府批准。
２．占用绿地、林地、滩涂、沿江沿海岸线等土地的，须征得市有关主管部门的同意，才能办理用地审批手续。
３．对依法划定的自然保护区、风景区、水源保护区、军事设施保护区以及文物保护单位、保护性建筑的土地，应严格控制，重点保护。确需占用土地的，必须经有关部门同意，报市人民政府批准。
第十八条：
开发滩涂应按国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市滩涂管理暂行规定》以及市土地局《上海市围垦滩涂土地登记若干规定》（沪土发［１９９４］３９号）的规定办理。一次性开发一万亩以下的，报市土地管理部门备案；一次性开发一万亩以上二万亩以下的，须报经国家土地管理局批准；一次性开发二万亩以上的，须报经国务院批准。
第十九条：
１．倾倒垃圾、渣土等废弃物需要占用土地的，须先经规划、环保、卫生、防疫等市主管部门批准，方可办理用地审批手续。
２．严格控制在耕地上取土和开挖鱼、虾、蟹塘等。确需占用耕地的，应经市或区、县人民政府按照建设用地批准权限的规定批准，方可取土或开挖。
第二十条：
按本条规定应当收回国有土地使用权或者集体所有土地使用权的，区、县人民政府的批准权限与建设用地的批准权限相同。
第二十三条：
１．土地使用权出让合同的文本应按市土地管理部门的范本制订。涉及出让、受让双方的权利和义务的条款，未经市土地管理部门同意不得删改。
２．土地出让合同，应由有权出让的土地管理部门的法定代表人签署。法定代表人因故不能签署的，事前应有委托书，由受委托人签署。
第二十六条：
１．除沪府发（１９９４）３０号文规定暂不纳入出让范围的外，应当实行出让的用地：
（１）各类商业用地，或经营性的综合用地；
（２）旅游用地，包括宾馆、旅游场所及设施等；
（３）娱乐用地，包括游乐场所、夜总会、游戏机房、舞厅、卡拉ＯＫ、弹子房以及各类经营性俱乐部等；
（４）金融用地，包括银行、证券、保险、信托、信用社等；
（５）服务业用地，包括餐饮、桑拿浴室、咨询、展览场馆、交易场所、经营性车库、停车场等；
（６）商品房屋用地，包括出售、出租的住宅、综合楼、办公楼、通用工业厂房等；
（７）农村集体经济组织与城市其他经济组织合资、合作使用集体所有土地开办的本条所列（１）－（６）类的用地。
（８）工业、农业、能源、交通、水利等基础设施和公益事业项目，投资者要求实行土地使用权出让的用地；
（９）外商投资的除上述第８款以外的经营性项目用地；
（１０）其他应实行土地使用权出让的用地。
２．出让金及出让有关手续的规定：
（１）内资举办商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房屋等六类项目用地（以下简称“商业等六类项目用地”）缴付的出让金标准与外商投资经营内销商品住宅的有关文件规定相同。
（２）凡是原允许内销的房屋转为外销房的补地价项目，政府收取出让金的部分均按评估的市场成交地价的５０％收取。
３、出让手续：
（１）属市审批的项目用地、外资项目用地、开发外销商品房的项目用地以及《实施办法》第二十六条规定市属单位的内资项目，其土地出让手续由市土地管理部门负责办理。
（２）各区属单位的符合《实施办法》第二十六条规定的内资项目，由市土地管理部门委托各区土地管理部门与受让方签订出让合同。由市土地管理部门委托各区土地管理部门与受让方签署。
（３）各县属单位的用地，凡符合《实施办法》第二十六条规定的内资项目，在批准权限范围内的，由各县土地管理部门与受让方签订出让合同；批准权限外的，由市土地管理部门委托各县土地管理部门与受让方签署。
（４）浦东新区按《实施办法》规定的批准权限内的项目，由浦东新区土地管理部门办理。
（５）在办理内资内销或内资自用的“商业等六类项目用地”时，必须坚持先立项后批地的原则，未经市、区、县计划管理部门按计划批准权限批准立项的项目，不得办理土地审批和出让手续。
（６）商业等六类项目用地，一九九四年五月一日前已批准计划立项，在一九九四年底前未办理征用、划拨用地手续的，自一九九五年一月一日起，一律视作新项目，按出让方式办理。
第二十七条：
１．高尔夫球场、健身房、保龄球房、赛车场等用地年限，最高不超过４０年；
２．综合用地年限最高不超过５０年；
３．综合用地中商业、旅游、娱乐等建筑面积合计达到或超过总面积５０％的，其用地年限最高不超过４０年；综合用地中如果有若干幢建筑，其中一幢建筑内，其商业、旅游、娱乐等建筑面积合计，超过该幢建筑总面积５０％，该幢建筑应单独划出，使用年限最高为四十年；
４．居住用地中，居住面积应占建筑总面积的９０％以上，其用地年限最高不超过７０年；居住面积占建筑总面积不足９０％的，其用地年限最高不超过５０年。但对利用外资开发经营内销商品住宅的，其居住面积达到建筑总面积８５％以上的，允许其用地最高使用年限为７０年。
第二十九条：
在土地使用权出让期限内，土地使用者要求改变合同有关规定的，如用途改变、容积率增加（即建筑面积增加）等，均应经批准后补办出让合同，并按补办出让合同时的市场价补交出让金。违反本条规定的，土地使用者承担相应的违约责任。
第三十条：
１．土地资产评估包括对国有土地使用权出让、转让、入股、出租、抵押、企业兼并等的评估，也包括对集体所有土地使用权作价入股和作为联营条件时的评估。
２．各区、县土地管理部门可按市土地管理部门的规定成立土地评估机构。
３．市土地管理部门负责土地估价师资格认证。
第三十五条：
划拨土地使用权的转让、出租、抵押，按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及本市的有关规定办理。
第三十六条：
对旧区改造出让地块动迁居民的安置，必须严格执行市人民政府关于一次性安置率达到６０％以上和临时过渡期不超过一年的规定。
第三十七条：
出让地块的监督检查工作，由市土地管理部门签订合同的项目，其监督检查工作主要由市土地管理部门负责，其余的主要由土地所在地的区、县土地管理部门负责。
第四十一条：
１．各区、县当年计划建设用地指标已经用完的，不得再批准用地。确需超计划的，应向市土地管理部门和市计委申请追加年内用地计划指标，经批准后方可再批地。
２．各区、县建设用地的批准文件，应在下达批准文件的同时逐件报送市土地管理部门、市规划局备案。
第四十五条：
１．由市土地局办理的征地、划拨而形成的带征土地，该带征土地今后的划拨工作按《实施办法》第四十三条办理。
２．带征土地的临时使用，按上海市人民政府１９９０年４月２６日第２８号令《上海市带征土地管理暂行办法》的规定办理。
第四十七条：
１．市或区、县土地管理部门在办理建设用地审批手续时，必须在用地单位按规定缴清税、费后方能办理批准用地文件。
２．各区、县收取的新菜地开发建设基金、土地垦复基金、粮油差价一次性补偿等款项的解缴，在没有新的规定之前，仍按原规定执行。对上述应解缴款项，不得截留、拒缴、占用。
３．各区、县土地管理部门（不包括开发公司、房地产公司等）在办理土地使用权出让中涉及征用土地的规费，考虑到征地、动拆迁等费用进入的时间差、允许延迟至合同签订后６０天内交付。
第四十七条、第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条：
以上条款的具体应用问题均按１９９４年１１月２１日市人民政府第８６号令修改后的《上海市建设用地管理办法》的规定执行。
征地费包干使用办法按市人民政府１９８７年９月１日颁布的《上海市国家建设征用土地费包干使用办法》办理。
市批准的征地，征用土地费包干使用协议由市征地事务部审核鉴证。
第五十五条：
各区、县需要预征集体所有土地的，均应报市人民政府批准。
第五十六条：
本条处罚对象中的“个人”，是指除第五十七条规定使用宅基地的居民以外的使用其他土地有违法行为的个人。
有关条款中规定的罚款数额，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定执行。
特此通知，请予贯彻办理。